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Immobilier

Transformer un bureau en logement

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Des milliers de m2 de bureaux obsolètes sont proposés à la vente sur le marché de l’immobilier. Les acheter pour les réorienter en bien habitable peut s’avérer rentable. Toutefois, cela demande souvent une onéreuse et difficile opération de transformation. Nos explications.

Un contexte économique et sanitaire très favorable

Et si vous achetiez de vieux bureaux pour les reconvertir en logements ? « Le contexte et la période sont propices à ce type d’investissement », affirme Stéphane Berthier, conseiller immobilier et intervenant pour Minutes MaisonLa rareté de l’offre sur ce type de bien ainsi que d’autres facteurs comme la loi Climat vont pleinement dans le sens de ce type d’investissement ».

Les bureaux, bien moins onéreux que les logements

La pandémie a considérablement accru l’intérêt des entreprises pour les locaux possédant de beaux espaces et se situant des endroits calmes. Résultat, les biens moins bien situés ou vieillissants sont abandonnés et mis à la vente. Dans quelques villes franciliennes où l’offre est riche et vaste, les tarifs des bureaux sont bien moins hauts que ceux des logements, comme à Montrouge, Pantin Créteil ou Ivry.

Compte tenu du coût de la réhabilitation, il faut, en général, une décote de 20 % sur le prix du bureau par rapport à celui du logement pour que l’opération soit rentable.

Des formalités incontournables

Commencez par vérifier la compatibilité de votre projet avec le plan local d’urbanisme (PLU). Certaines communes sont réticentes à l’idée de voir les bureaux disparaître, car ils rapportent plus que les logements, surtout depuis la disparition de la taxe d’habitation.

Vous devez ensuite déposer une déclaration préalable de travaux pour obtenir le changement de destination. Si vos travaux modifient la façade, il faudra faire une demande de permis de construire. En copropriété, assurez-vous que le règlement autorise le changement de destination.

L’exemple d’une bonne affaire !

Achat en 2018 de 42 m² de bureaux à Lyon.

Valeur : 100 000€, soit 2381€/m².

Budget travaux : 50 000 € dont :

  • Cuisine : 6 700 €
  • Électricité : 4 200 €
  • Menuiserie, mobilier sur mesure : 8 000 €
  • Plâtrerie, peinture, sol PVC, faïence : 12 500 €
  • Plomberie des sanitaires : 5750 €
  • Climatisation, ventilation : 1450 €

Coût de revient de l’opération : 3571 €/m²

Prix moyen des logements dans l’immeuble : 4130 €/m²

Des opérations parfois compliquées

Si le bureau était, à l’origine, destiné à l’habitation, la transformation est aisée. Lors- que ce n’est pas le cas, elle est plus délicate. Premier écueil, la clarté :

« Quand la profondeur du plateau excède 15mètres, on risque d’avoir trop de m2 aveugles au centre. En deçà de 15 m, il est possible d’installer les pièces humides, voire de jouer sur les seconds jours » (pièces dépourvues de fenêtre, dont la lumière naturelle provient de la pièce adjacente) indique Stéphane Berthier.

Le positionnement et le diamètre des réseaux d’eau sont également une contrainte, les bureaux n’ayant en général que quelques blocs sanitaires aux extrémités. « Il faut souvent rehausser la cuisine et la salle de bains pour faire passer les canalisations sous le plancher, ce qui nécessite un minimum de hauteur sous plafond », prévient l’architecte lyonnaise Anne-Rose Bouyer. Dernier écueil, la possible présence d’amiante. Elle nécessite l’intervention d’une société spécialisée, et entraîne donc du retard et un surcoût.

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