Le marché immobilier allemand face au mur de l’offre : un rebond sous haute surveillance

Alors que plusieurs grands marchés européens peinent à retrouver un rythme de croisière, l’immobilier résidentiel allemand semble engager une reprise aussi timide que fragile. Porté par une demande toujours soutenue mais freiné par un manque chronique d’offre et un contexte économique incertain, le secteur évolue dans une zone de transition. Les dernières données de Global Property Guide offrent un panorama contrasté : prix en hausse modérée, chantiers en recul, loyers toujours dynamiques. Un paysage en clair-obscur où se dessine le prochain cycle immobilier allemand.

Une reprise qui peine à s’imposer

Le marché immobilier résidentiel allemand amorce, depuis 2024-2025, une reprise prudente. L’activité repart progressivement, mais les incertitudes économiques et politiques empêchent encore un rebond pleinement installé. Malgré cela, l’Allemagne continue d’afficher un déséquilibre persistant entre une demande soutenue et une offre structurellement insuffisante. Cette tension latente contribue à maintenir une pression haussière sur les prix, même si la progression reste modérée à ce stade.

Des prix qui remontent, mais un marché à deux vitesses

Selon les données de Global Property Guide, l’indice national des prix de l’immobilier résidentiel a progressé de 3,18 % en valeur nominale au deuxième trimestre 2025, et de 1,09 % en valeur réelle, une fois l’inflation prise en compte. Les chiffres de VALUE Marktdatenbank confirment cette tendance : au troisième trimestre 2025, le prix moyen des appartements existants atteint 3 499 €/m², en hausse de 4,4 % sur un an, tandis que les logements neufs se situent autour de 5 570 €/m², en hausse de 4,1 %. Les disparités territoriales restent marquées : dans les marchés les plus chers, notamment dans certaines grandes villes du sud, les prix des logements existants dépassent 8 580 €/m², tandis que d’autres régions demeurent bien plus abordables.

« Le marché allemand reste sous tension, non pas parce que la demande explose, mais parce que l’offre ne suit plus depuis plusieurs années », observe un analyste spécialisé cité par Global Property Guide.

Construction en chute libre, pression en hausse

Le ralentissement de la construction figure parmi les principaux facteurs de tension. En 2024, le nombre de logements achevés a chuté de 14,4 %, pour atteindre environ 251 937 unités, tandis que les permis de construire ont reculé à leur plus bas niveau depuis 2010. Une légère amélioration des autorisations en 2025 laisse entrevoir un frémissement, mais les spécialistes préviennent qu’il s’agit davantage d’un ajustement technique que d’un véritable redressement. Dans le même temps, la demande reste forte, portée par la croissance démographique, la concentration urbaine et la formation de nouveaux ménages.

Un marché locatif solide mais des rendements sous pression

Le marché locatif demeure particulièrement robuste. L’indice national des loyers a augmenté de 3,7 % en 2024, après +5,0 % en 2023, avec un ralentissement notable dans les grandes villes. Les rendements locatifs bruts se maintiennent à un niveau modéré, autour de 3,51 % en 2025, légèrement en baisse par rapport à l’année précédente. Certaines villes, notamment Stuttgart, Leipzig ou Berlin, offrent néanmoins des performances plus attractives.

D’un cycle haussier historique à un brusque retournement

Sur le long terme, l’histoire du marché allemand explique en partie sa résilience. Longtemps stable et dominé par la location, l’immobilier résidentiel a basculé dans un cycle haussier inédit à partir de 2010, sous l’effet combiné de taux d’intérêt extrêmement bas, d’une urbanisation accélérée et d’investissements massifs. Ce cycle s’est brutalement interrompu fin 2022, avec la flambée de l’inflation, la hausse des coûts de financement et l’érosion de la solvabilité des ménages. Les prix ont reculé de 3,94 % en 2022, puis de 7,11 % en 2023, des baisses encore plus marquées en termes réels.

« On assiste aujourd’hui à un marché qui se rééquilibre, mais qui n’a pas les conditions nécessaires pour retrouver immédiatement son dynamisme d’avant-crise », soulignent plusieurs chercheurs allemands.

Dès 2024, les indicateurs laissaient toutefois entrevoir une stabilisation, avec une hausse nominale de 1,9 %, même si les prix demeurent encore inférieurs à leur sommet de 2022.

Le mot de la fin

Pour l’heure, les perspectives demeurent à la fois encourageantes et limitées. Le Kiel Institute for the World Economy estime que les prix ne devraient pas retrouver leurs niveaux records d’avant 2022 avant 2029, signe que la correction récente n’a pas été anodine. Le déséquilibre durable entre une offre insuffisante et une demande soutenue continuera probablement de contraindre le marché. Mais les facteurs macroéconomiques — taux d’intérêt, inflation, conjoncture internationale — resteront déterminants pour la capacité des ménages à accéder à la propriété ou à supporter les loyers. Le marché allemand évolue ainsi dans une zone intermédiaire, entre reprise modérée et fragilité persistante, laissant planer l’incertitude sur la durée du cycle qui s’ouvre.