Dégât des eaux dans un logement loué : ce que doit faire le propriétaire bailleur

Un dégât des eaux dans un logement loué oblige le propriétaire bailleur à décider vite. C’est encore plus vrai quand il vit loin de son bien. Un appel du locataire, un message du syndic ou un mot d’un voisin : une fuite touche votre appartement, par exemple dans un immeuble ancien à Paris ou en Île-de-France. Trois questions se posent aussitôt. Qui déclare le sinistre ? Qui indemnise ? Qui paie les travaux au final ? Cet article s’adresse aux bailleurs qui louent un appartement en France, souvent en copropriété, et qui gèrent leur bien à distance. Il sépare ce qui relève des assureurs et ce qui relève du bail.

À retenir

• Le locataire déclare le sinistre à son assurance habitation. L’assureur de l’occupant devient en général l’assureur gestionnaire, selon la convention IRSI.
• En copropriété, vous devez être assuré pour votre responsabilité civile, même sans occuper le logement.
• Le bail répartit la charge finale des réparations : l’entretien courant pour le locataire, la vétusté pour le propriétaire.
• Quand les responsabilités sont contestées, un constat protège votre bien.

Ne pas pouvoir se déplacer : faire constater les dégâts

Quand vous gérez un bien à distance, vous ne voyez pas les dégâts. Or l’état des pièces change vite après un dégât des eaux. Les murs sèchent, les revêtements sont déposés, les travaux commencent. Il faut donc figer l’état du logement avant que tout ne change.

Le constat amiable dégât des eaux est facultatif, mais recommandé. Il indique le lieu, les circonstances, les causes et la nature des dommages. Il donne aussi les coordonnées des personnes concernées. En location, le propriétaire et le syndic doivent en recevoir un exemplaire. Demandez aussi à votre locataire des photos datées de chaque pièce touchée.

Dans un immeuble ancien où plusieurs logements sont touchés, un constat de dégât des eaux à Paris permet de figer l’état des pièces avant les travaux de séchage et de remise en état.

Les huissiers de justice sont devenus, le 1er juillet 2022, des commissaires de justice : une profession unique qui inclut aussi les anciens commissaires-priseurs judiciaires. Leur constat sert de preuve devant un juge ou un assureur. Pour un bailleur absent, c’est une description fiable des dégâts, faite sur place. Elle compte si l’origine de la fuite ou l’étendue des dommages sont discutées plus tard.

Les premiers réflexes du bailleur

Dès que vous êtes prévenu, quelques gestes simples évitent que la situation ne s’aggrave :

1. Joindre le locataire : demandez-lui de couper l’arrivée d’eau si la fuite vient du logement.
2. Prévenir le voisin concerné et le syndic : si la fuite vient de l’étage du dessus ou des parties communes, le syndic doit être informé.
3. Vérifier l’attestation d’assurance du locataire : l’assurance des risques locatifs est obligatoire (loi du 6 juillet 1989, article 7 g).
4. Déclarer de votre côté : prévenez votre propre assureur dans le délai de votre contrat. Ce délai est d’au moins 5 jours ouvrés après la découverte du sinistre.

Échangez par écrit, par courriel ou par courrier. Vous garderez ainsi une trace des dates, des faits et de chaque demande de prise en charge.

Vos obligations d’assurance en tant que propriétaire bailleur

Le locataire doit souscrire une assurance habitation qui couvre au minimum les risques locatifs, dont le dégât des eaux (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). S’il ne justifie pas de son assurance, le bail peut prévoir que le bailleur en souscrive une pour son compte. Il faut d’abord une mise en demeure restée sans effet pendant un mois.

En copropriété, chaque copropriétaire, qu’il occupe son lot ou non, doit être assuré pour sa responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). Un bailleur qui ne vit pas dans son appartement n’est donc pas dispensé d’assurance. Vérifiez que votre contrat couvre bien votre situation de propriétaire d’un logement loué.

Qui indemnise : la convention entre assureurs

Entre assureurs, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) organise le traitement des dégâts des eaux en immeuble. Son idée est simple : un seul assureur pilote le dossier.

Quelle que soit l’origine de la fuite, l’assureur de l’occupant est en général l’assureur gestionnaire. Il paie aussi les dommages évalués jusqu’à 5 000 € HT. Une expertise est en général ordonnée au-delà de 1 600 €.

La recherche de fuite en copropriété suit une règle simple. Si le logement est occupé, l’assureur de l’occupant l’organise. Si le logement est vide ou si l’occupant n’est pas assuré, c’est l’assureur du propriétaire. Pour les parties communes, c’est l’assureur de l’immeuble.

Qui paie au final : ce que dit le bail

L’indemnisation par les assureurs et la répartition finale sont deux questions distinctes. Les assureurs règlent les dommages selon leurs conventions. Le bail, lui, dit qui supporte la réparation.

Selon la loi de 1989 (article 7 c), le locataire prend en charge les réparations locatives. Il paie aussi les dégradations dues à sa négligence ou à un défaut d’entretien, y compris celles causées par les personnes qu’il héberge ou fait intervenir. Le propriétaire supporte l’usure normale, c’est-à-dire la vétusté. Il supporte aussi la force majeure et ce qui ne relève pas de l’entretien courant.

Trois cas illustrent cette répartition :

• Un joint de douche jamais entretenu laisse passer l’eau : la charge revient plutôt au locataire.
• Une canalisation encastrée vétuste rompt dans la salle de bains : la charge revient plutôt au propriétaire.
• Une fuite vient du voisin du dessus : le voisin est responsable, mais le dossier est géré par l’assureur de l’occupant sinistré, selon la convention IRSI.

Pour limiter les contestations, décrivez précisément les installations d’eau dans l’état des lieux : canalisations apparentes, robinetterie, évacuations.

FAQ

Mon locataire refuse de remplir un constat amiable de dégât des eaux : que faire ?

Le constat amiable n’est pas obligatoire, mais il est recommandé. Rappelez par écrit au locataire qu’il accélère le traitement du dossier. En cas de refus, informez votre propre assureur avec un descriptif des faits, des photos datées et vos échanges écrits.

Puis-je retenir une partie du dépôt de garantie après un dégât des eaux ?

Seulement pour des dégradations dues à la négligence du locataire ou à un défaut d’entretien, justifiées par des devis ou des factures. Ce qui relève de la vétusté reste à la charge du propriétaire.

Que faire si mon locataire n’était pas assuré au moment du dégât des eaux ?

L’assurance des risques locatifs est obligatoire pour le locataire. Prévenez tout de suite votre propre assureur et signalez cette absence de couverture. Pour l’avenir, le bail peut prévoir que le bailleur souscrive une assurance pour le compte du locataire, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois.

Conclusion

Pour un propriétaire bailleur, un dégât des eaux se gère à deux niveaux. Les assureurs organisent l’indemnisation grâce à la convention IRSI. Le bail fixe la répartition finale des réparations. Anticiper reste la meilleure protection : vérifier chaque année l’assurance du locataire, être soi-même bien assuré, garder une trace écrite de chaque échange et faire constater les dégâts dès le sinistre.