Investir dans l’ancien en France : quelles précautions ?

Acheter un appartement ancien pour le louer peut être une bonne façon de se constituer un patrimoine immobilier. Mais entre une annonce immobilière qui semble intéressante et une opération réellement rentable, il y a parfois un monde.

C’est particulièrement vrai lorsque le logement nécessite des travaux.

Sur le papier, le calcul paraît souvent simple : acheter un appartement en dessous du prix du marché, le rénover, le louer et profiter au passage, lorsque les conditions sont réunies, du mécanisme du déficit foncier.

Dans la réalité, les choses peuvent rapidement se compliquer. Une installation électrique à reprendre, une plomberie vieillissante, une mauvaise surprise derrière une cloison, des travaux de copropriété qui arrivent au mauvais moment ou un chantier qui prend deux mois de retard peuvent modifier complètement l’équilibre financier de l’opération.

Investir dans l’ancien demande donc un peu plus que de trouver « une bonne affaire ».

Il faut surtout savoir où sont les risques et comment les limiter.

Le prix d’achat ne dit pas tout

C’est probablement le premier piège lorsqu’on commence à regarder des biens à rénover.

Un appartement affiché à 120 000 euros peut sembler très intéressant comparé à un logement similaire vendu 160 000 euros dans le même quartier. Mais si les travaux coûtent finalement 50 000 euros, l’écart disparaît rapidement.

Il faut donc raisonner autrement.

Le bon calcul consiste à additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition, les travaux, les éventuels honoraires, les frais de financement et les autres dépenses liées à l’opération.

C’est ce montant total qui doit ensuite être comparé à la valeur du bien une fois rénové et aux loyers qu’il pourra réellement générer.

Cette manière de calculer permet aussi d’éviter une erreur assez courante : regarder uniquement le rendement annoncé sur le prix d’achat.

Un appartement acheté 150 000 euros et loué 900 euros par mois affiche un rendement brut de 7,2 % sur le prix d’acquisition. Mais si 40 000 euros de travaux sont nécessaires, ce chiffre ne raconte plus la même histoire.

Le rendement doit être regardé à l’échelle de l’opération complète.

Trouver le bon bien avant de penser aux travaux

Dans l’ancien, le meilleur investissement n’est pas forcément l’appartement qui nécessite le plus de travaux.

Un logement très dégradé peut effectivement être acheté avec une décote. Mais il peut aussi réserver des surprises.

À l’inverse, un appartement simplement défraîchi, bien placé, avec une distribution intéressante et des travaux facilement identifiables peut parfois offrir un projet beaucoup plus facile à maîtriser.

La localisation reste évidemment déterminante.

Avant de faire une offre, il faut regarder les loyers réellement pratiqués dans le secteur, la demande locative, les transports, les commerces, les établissements universitaires, les emplois à proximité et, plus simplement, le type de personnes susceptibles de vouloir y habiter.

Il faut également se demander à quoi ressemblera le logement après rénovation.

Un appartement correctement rénové mais situé dans un secteur où la demande locative est faible ne devient pas miraculeusement un bon investissement.

La visite ne suffit pas toujours

Un appartement ancien peut être très séduisant lors d’une visite.

Parquet ancien, hauteur sous plafond, moulures, grandes fenêtres… Le charme fonctionne bien. C’est d’ailleurs l’un des attraits de l’ancien.

Mais certains problèmes ne se voient pas au premier coup d’œil.

L’électricité peut être à reprendre. La plomberie peut être ancienne. Une infiltration peut avoir été masquée. La ventilation peut être insuffisante. Les fenêtres peuvent être en mauvais état. Le chauffage peut nécessiter un remplacement.

Dans certains immeubles, le problème ne se trouve même pas dans l’appartement mais dans le bâtiment lui-même.

Pour un investissement important, il peut donc être utile de faire examiner le logement par un professionnel du bâtiment avant de s’engager définitivement.

Ce coût supplémentaire est parfois difficile à accepter au début du projet. Il peut pourtant éviter une dépense beaucoup plus importante quelques semaines plus tard.

Les travaux : là où le budget peut déraper

C’est souvent à ce stade que les investisseurs découvrent la différence entre une estimation et un véritable budget de chantier.

Repeindre un appartement, changer les sols et refaire une cuisine sont des travaux relativement faciles à identifier.

Les choses deviennent différentes lorsqu’on commence à ouvrir les murs, à déposer une ancienne salle de bains ou à intervenir sur les réseaux.

Une rénovation peut alors révéler ce qui n’était pas visible lors de la première visite.

Il est donc difficile de donner un pourcentage d’erreur valable pour tous les projets.

Une rénovation légère dans un appartement relativement récent peut être chiffrée avec une précision assez importante.

À l’inverse, un appartement situé dans un immeuble de plus d’un siècle, avec des installations anciennes et des informations techniques limitées, présente beaucoup plus d’incertitudes.

La prudence consiste à conserver une réserve financière pour les imprévus.

Pas forcément un pourcentage arbitraire appliqué à tous les projets, mais une enveloppe cohérente avec l’état réel du bien et la complexité des travaux.

Trois devis ne valent pas forcément mieux qu’un

Demander plusieurs devis est évidemment une bonne pratique. Encore faut-il comparer des choses comparables.

Un devis à 35 000 euros et un autre à 48 000 euros ne signifient pas nécessairement que le premier artisan est moins cher.

Il peut avoir prévu des matériaux différents. Certains travaux peuvent ne pas être inclus. Les protections de chantier, l’évacuation des gravats, les finitions ou certains raccordements peuvent être absents.

Il faut donc regarder le détail.

Quels travaux sont compris ? Quels matériaux seront utilisés ? Qui fournit quoi ? Quels sont les délais ? Que se passe-t-il en cas de retard ? Les reprises éventuelles sont-elles prévues ?

Et surtout : quelles assurances possède l’entreprise ?

Faire soi-même ou confier le chantier ?

La question revient souvent chez les investisseurs.

Faire soi-même permet évidemment de réduire certaines dépenses de main-d’œuvre. Pour quelqu’un qui sait poser du parquet, peindre ou réaliser certains travaux simples, l’économie peut être réelle.

Mais il faut aussi compter son temps.

Un chantier de rénovation n’est pas seulement une succession de travaux. Il faut organiser les interventions. Le plombier doit parfois intervenir avant le plaquiste. L’électricien doit passer avant certaines finitions. Les meubles doivent être commandés au bon moment. Les matériaux doivent être disponibles.

Et lorsqu’un artisan prend une semaine de retard, les conséquences peuvent se répercuter sur tous les autres.

Pour un investisseur qui habite à proximité et connaît bien le bâtiment, le pilotage direct peut être envisageable.

Pour quelqu’un qui vit à plusieurs centaines de kilomètres du logement et travaille déjà à temps plein, la situation est différente.

La question à se poser n’est donc pas simplement : « Combien vais-je économiser en faisant les travaux moi-même ? »

Il faut plutôt se demander : combien vont me coûter le temps, les déplacements, les erreurs et les retards que je risque de devoir gérer moi-même ?

Plusieurs entreprises ou un seul interlocuteur ?

Il n’existe pas une seule bonne organisation. Certains investisseurs préfèrent choisir eux-mêmes chaque artisan. Cela donne une vision directe des prix et permet de conserver une certaine liberté. D’autres préfèrent confier l’ensemble du chantier à une entreprise générale.

Entre les deux, le recours à un maître d’œuvre ou à un architecte d’intérieur peut permettre de conserver une conception personnalisée tout en déléguant une partie du pilotage.

Le choix dépend beaucoup du projet. Pour une petite rénovation, multiplier les intervenants peut parfois compliquer inutilement les choses. Pour une rénovation lourde, en revanche, quelqu’un doit assurer la coordination. Et si ce n’est pas un professionnel, ce sera l’investisseur.

La garantie décennale : un document à vérifier avant les travaux

C’est un point qui mérite davantage d’attention qu’il n’en reçoit généralement.

Lorsqu’un investisseur fait intervenir une entreprise, il doit vérifier ses assurances professionnelles et notamment son assurance de responsabilité décennale lorsque celle-ci est applicable aux travaux réalisés.

La garantie décennale couvre certains dommages graves pendant dix ans à compter de la réception des travaux.

Mais il ne suffit pas de demander à l’artisan : « Vous êtes assuré ? »

Il est préférable de demander l’attestation correspondante et de vérifier que l’activité déclarée à l’assureur correspond bien aux travaux qui seront réalisés.

Cette vérification doit intervenir avant le démarrage du chantier.

Pour un investissement immobilier de plusieurs centaines de milliers d’euros, ce n’est clairement pas le moment de faire l’économie d’une vérification administrative.

Et l’assurance dommages-ouvrage ?

La garantie décennale de l’entreprise et l’assurance dommages-ouvrage ne jouent pas exactement le même rôle. La première concerne la responsabilité du constructeur ou de l’entreprise dans les conditions prévues par la loi.

La seconde permet, dans les situations couvertes, de faciliter l’indemnisation de certains dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre nécessairement que toutes les questions de responsabilité soient définitivement réglées.

Pour les projets importants, la question mérite donc d’être étudiée en amont avec les professionnels concernés.

Ne pas oublier la copropriété

On pense naturellement à l’intérieur de l’appartement.

C’est une erreur.

Avant d’acheter, il faut aussi regarder ce qui se passe dans l’immeuble.

Les procès-verbaux des dernières assemblées générales peuvent révéler des travaux importants à venir : façade, toiture, ascenseur, chauffage collectif, réseaux, etc.

Il faut également examiner le montant des charges, les travaux déjà votés et, plus largement, la situation de la copropriété.

Un appartement peut être parfaitement rénové et rester une opération compliquée si l’immeuble nécessite dans le même temps des travaux très importants.

Le DPE est devenu incontournable

La performance énergétique doit également être intégrée au calcul.

Un logement ancien mal classé peut nécessiter des travaux supplémentaires : isolation, fenêtres, chauffage, ventilation…

Il faut surtout prendre en compte les conséquences du DPE sur la possibilité de louer le logement dans les conditions prévues par la réglementation.

Cela change aussi la manière de regarder certains biens.

Un appartement énergivore n’est pas nécessairement à écarter. Si son prix tient compte des travaux nécessaires et si la rénovation permet d’améliorer sensiblement ses caractéristiques, il peut devenir intéressant.

Mais il faut avoir chiffré ces travaux avant de l’acheter.

Déficit foncier : attention à ne pas acheter uniquement pour défiscaliser

L’ancien attire aussi les investisseurs pour une autre raison : le déficit foncier.

Dans certaines conditions, les dépenses de travaux déductibles peuvent permettre de réduire les revenus fonciers et, dans les limites prévues par la réglementation, une partie du déficit peut être imputée sur le revenu global.

Le mécanisme peut être intéressant.

Mais il ne faut pas perdre de vue l’essentiel : une économie fiscale ne compense pas nécessairement un mauvais achat immobilier.

Si un appartement est trop cher, mal situé ou beaucoup plus coûteux à rénover que prévu, l’avantage fiscal ne suffira pas forcément à rendre l’opération pertinente.

Le raisonnement doit donc commencer par le bien et son économie générale. La fiscalité vient ensuite.

Les acteurs du marché de l’investissement dans l’ancien

Face à ces difficultés, certains investisseurs choisissent de ne pas gérer seuls l’intégralité de leur projet.

Le marché s’est développé ces dernières années autour de sociétés spécialisées dans l’investissement locatif, capables d’intervenir sur différentes étapes : recherche du bien, analyse, négociation, travaux, ameublement et parfois gestion locative.

Parmi les acteurs que l’on peut citer figure Investir dans l’ancien, qui accompagne des investisseurs dans ce type d’opérations.

Les prestations proposées par les différents acteurs ne sont toutefois pas identiques. Avant de signer, il est donc important de regarder précisément ce qui est inclus dans les honoraires et ce qui reste à la charge de l’investisseur.

Montclair et Ynspir : quand l’investissement et la rénovation sont pensés ensemble

Une autre approche consiste à intégrer la rénovation dans la réflexion dès la recherche du bien.

C’est le principe mis en avant par Montclair et Ynspir, agence d’architecture intérieure, qui associent leurs compétences pour accompagner des investisseurs dans des projets immobiliers dans l’ancien.

L’idée est assez simple : plutôt que d’acheter d’abord et de se demander ensuite comment rénover le logement, le potentiel du bien est étudié en tenant compte du futur projet de rénovation.

C’est particulièrement intéressant lorsqu’il s’agit d’un appartement ancien qui doit être profondément transformé.

Le budget travaux, l’organisation des espaces, la qualité des matériaux et le positionnement du logement sur le marché locatif sont alors réfléchis ensemble.

Investir dans l’ancien avec Montclair

Cette approche peut également trouver sa place dans des opérations faisant appel au déficit foncier, lorsque les conditions fiscales sont réunies.

Un exemple à Mulhouse

Pour comprendre ce que cela peut donner concrètement, Montclair présente notamment un projet réalisé à Mulhouse.

Il s’agit d’un appartement de 89 m² situé dans un immeuble construit en 1900. Le logement a été entièrement rénové, avec un positionnement haut de gamme et une amélioration importante de sa performance énergétique.

Selon les données publiées par Montclair, l’investissement total consacré à l’acquisition et aux travaux s’élève à 159 000 euros. Le loyer annuel annoncé est d’environ 11 000 euros hors charges.

Après rénovation, le logement affiche un DPE B.

Montclair présente un rendement brut de 6,9 % pour l’opération.

Il faut toutefois bien comprendre ce que signifie ce chiffre. Il s’agit d’un rendement brut et prévisionnel. Il ne tient pas compte de l’ensemble des charges, de la fiscalité, du financement ou d’une éventuelle période de vacance locative.

Autrement dit, il ne s’agit pas du rendement net que percevra nécessairement l’investisseur.

Appartement rénové à Mulhouse dans le cadre d’un investissement locatif en déficit foncier. Voir le projet complet à Mulhouse.

Ce type de projet montre surtout une chose : dans l’ancien, le prix d’achat n’est qu’une partie de l’équation.

Le montant des travaux et la manière dont ils sont pilotés peuvent avoir autant d’importance que le prix payé au vendeur.

Comment savoir si un bien mérite vraiment d’être acheté ?

Il n’existe pas de formule magique.

Avant de faire une offre, il est toutefois possible de se poser quelques questions très concrètes.

Quel sera le coût total après travaux ?

Quel loyer peut réellement être obtenu ?

Combien coûtera le financement ?

Que restera-t-il après les charges et la fiscalité ?

Que se passe-t-il si les travaux prennent deux mois de plus ?

Et surtout : que se passe-t-il si le chantier coûte 10 000 ou 15 000 euros de plus que prévu ?

Si le projet ne supporte aucun imprévu, il mérite probablement d’être réexaminé.

Un investissement immobilier doit conserver une marge de sécurité.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Dans l’ancien, les erreurs ne sont pas toujours spectaculaires. Certaines sont même assez banales.

Acheter trop cher.

Sous-estimer la rénovation.

Ne pas consulter les documents de copropriété.

Choisir un artisan uniquement parce qu’il propose le devis le moins cher.

Oublier les délais.

Ne pas vérifier les assurances.

Calculer le rendement sur le seul prix d’achat.

Ou encore compter sur un avantage fiscal pour compenser une opération immobilière qui n’est pas suffisamment solide.

Ce sont précisément ces petits oublis qui peuvent transformer une opération intéressante en investissement beaucoup moins rentable que prévu.

Alors, faut-il investir dans l’ancien ?

Oui, mais pas les yeux fermés.

L’ancien offre de réelles possibilités, notamment dans les villes où les prix d’acquisition permettent encore de créer de la valeur grâce à la rénovation.

Il demande en revanche davantage de préparation.

Le bon investissement n’est pas nécessairement celui qui affiche le meilleur rendement sur une annonce immobilière. C’est celui dont l’investisseur a compris les coûts, les risques et le potentiel avant de signer.

Pour certains, cela passera par une gestion directe du chantier. Pour d’autres, notamment lorsque le bien est éloigné ou que la rénovation est importante, déléguer une partie du projet à des professionnels sera plus adapté.

Dans les deux cas, la règle reste finalement assez simple :

avant de chercher à maximiser le rendement, il faut d’abord éviter de sous-estimer les risques.

C’est probablement la précaution la plus importante lorsqu’on décide d’investir dans l’ancien.