Ce que vous devez savoir lors de la vente achat d’un bien immobilier

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier ancien

Avant toute transaction immobilière, trois principes essentiels doivent être retenus.

1. La vente immobilière doit être réalisée devant un notaire

La vente d’un bien immobilier doit être concrétisée par un acte établi par un notaire. Le notaire intervient notamment pour rédiger l’acte, accomplir les formalités nécessaires et procéder au paiement des droits et taxes liés à la transaction.

2. La promesse de vente ne constitue pas à elle seule un transfert de propriété

La promesse de vente constitue un engagement entre les parties selon les conditions prévues dans l’acte. Elle ne doit pas être confondue avec l’acte définitif de vente.

Le transfert de propriété intervient dans le cadre de l’acte définitif établi par le notaire et des formalités de publicité foncière applicables.

3. La commission de l’agent immobilier dépend du mandat

Une agence immobilière intervient dans le cadre d’un mandat. La commission est due par la partie qui l’a mandatée, conformément aux conditions prévues dans le mandat et à la réglementation applicable.

Ainsi, si le vendeur a mandaté l’agence pour vendre son bien, la commission correspondante est à la charge du vendeur. Si l’acheteur a lui-même mandaté une agence pour rechercher un bien, la commission peut être à sa charge selon les conditions du mandat.

Voir les agences immobilières en Algérie.

Frais et honoraires à payer lors d’un achat/vente d’un bien ancien

L’acheteur doit s’acquitter de ce qui suit :

• Les frais du notaire sont à la charge de l'acheteur, ils varient selon la nature de la transaction et la valeur déclarée du bien :
  • 3% lorsque la valeur est comprise entre 1 et 500.000 DA.
  • 2% pour les montants allant de 500.001 à 1.000.000 DA.
  • 1% pour les montants supérieurs.
  Voir notre rubrique : barème des honoraires du notaire en Algérie.
• Frais de l’agence immobilière (seulement si l'acheteur fait appel à une agence immobilière, selon le barème suivant :
  • 3% de la valeur déclarée de la vente si celle-ci est inférieure ou égale à 1.000.000 DA.
  • 2% de la valeur déclarée de la vente si celle-ci est inférieure ou égale à 5.000.000 DA.
  • 1% de la valeur déclarée de la vente si celle-ci est supérieure à 5.000.000 DA.
  Voir notre rubrique : frais des agences immobilières en Algérie.
• Le droit d’enregistrement : depuis le 1er janvier 2026, un droit de 2,5% s'applique désormais à l'acte de promesse de vente, en plus des 2,5% déjà dus sur l'acte de vente définitif — soit 5% au total sur la valeur déclarée de la vente, contre 2,5% auparavant. Ce droit reste supporté solidairement par les parties à l'acte, auxquelles il appartient de faire une juste et équitable répartition (50/50).

Le vendeur (le propriétaire du bien) doit s’acquitter de

• Le droit d’enregistrement : voir le détail ci-dessus (2,5% sur la promesse de vente + 2,5% sur l'acte définitif, soit 5% au total, réparti solidairement 50/50 entre les parties).
• Frais de l’agence immobilière (seulement si le vendeur a fait appel à une agence immobilière), le barème suivant :
  • 3% de la valeur déclarée de la vente si celle-ci est inférieure ou égale à 1.000.000 DA.
  • 2% de la valeur déclarée de la vente si celle-ci est inférieure ou égale à 5.000.000 DA.
  • 1% de la valeur déclarée de la vente si celle-ci est supérieure à 5.000.000 DA.
• Les frais de l’assurance catastrophe naturelle du bien objet de la vente.
• Le montant de l'impôt sur les plus-values de cession des immeubles (IRG) — voir le détail ci-dessous.

L'impôt sur les plus-values de cession (IRG)

Cet impôt concerne uniquement le vendeur du bien immobilier :

• La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession du bien et son prix d'acquisition (ou sa valeur de création).
• Le prix de cession est réduit des droits et taxes acquittés et des frais dûment justifiés, supportés par le vendeur pour cette opération.
• Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, d'entretien et d'amélioration dûment justifiés, dans la limite de 30% du prix d'acquisition ou de la valeur de création.
• Pour un bien reçu par donation ou succession, c'est la valeur vénale du bien à la date de la donation ou de la succession qui remplace le prix d'acquisition pour ce calcul.
• Lorsque le prix d'acquisition d'origine ne peut être déterminé (biens anciens ou hérités), il est fixé forfaitairement à 40% du prix de vente.
• Le taux d'imposition applicable à cette plus-value est de 15%, libératoire d'impôt, quel que soit le type de bien (bâti ou non bâti).
• Une réduction d'impôt de 50% s'applique pour la cession d'un logement constituant l'unique propriété et l'habitation principale du vendeur.
• Un abattement de 5% par an s'applique à compter de la 3ème année de possession du bien, dans la limite de 50%.

La déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value doivent être effectués dans un délai maximal de 30 jours à compter de l'établissement de l'acte de vente. Ellle reste obligatoire même lorsqu'aucune plus-value n'est réalisée.

Les documents à fournir au notaire pour concrétiser une vente

L’acheteur doit fournir les documents suivants

• Une photocopie de la carte d’identité nationale, du permis de conduire ou du passeport (pour les étrangers).
• L'original de l’acte de naissance N° 12.
• La photocopie de la carte d’identité nationale ou du permis de conduire pour les deux témoins.

Le vendeur doit fournir les documents suivants

• Une copie de la carte d’identité nationale ou du permis de conduire.
• L'original de l’acte de naissance N° 12.
• L’original de l’acte de propriété
• L’original du livret foncier.
• L’original de l’extrait négatif.
• Une copie du contrat d’assurance catastrophe naturelle.
• Une copie de la carte d’identité nationale ou du permis de conduire pour les deux témoins (si l'achteur n’a pas de témoins disponibles).

Conseils pour le vendeur et l’acheteur

• la vente et/ou l'achat d'un bien ancien n’est pas soumise à la TVA.
• Il faut savoir que le notaire est tenu, sous peine de poursuites disciplinaires, de remettre aux parties, même si celles-ci ne le réclament pas, un reçu détaillé de la prestation mentionnant les opérations comptables et en particulier :
  • les droits de toute nature payés au Trésor ;
  • les frais accessoires effectués pour le compte du client (frais de publicité….);
  • le montant des honoraires, avec référence à la tarification officielle.
• Vérifier si toutes les factures (téléphone, gaz, électricité, eau) sont payées.
• Compter le montant avant la signature devant le notaire.

Questions fréquentes sur l’achat et la vente immobilière en Algérie

Qui paie les frais de notaire lors d’un achat immobilier en Algérie ?

Les honoraires du notaire sont généralement supportés par l’acheteur dans le cadre d’une vente immobilière, tandis que les droits, taxes et frais accessoires font l’objet d’un décompte spécifique selon leur nature et les règles applicables.

Combien coûtent les droits d’enregistrement en 2026 ?

Depuis 2026, le droit d’enregistrement applicable à la promesse de vente est de 2,5 %, auquel s’ajoute le droit de 2,5 % applicable lors de la réalisation de la vente définitive, soit 5 % au total pour ces deux étapes.

Qui paie les droits d’enregistrement ?

Les droits d’enregistrement sont supportés solidairement par les parties à l’acte. La répartition financière entre vendeur et acheteur peut être déterminée entre eux.

La promesse de vente transfère-t-elle la propriété ?

Non. La promesse de vente ne doit pas être confondue avec l’acte définitif de vente et ne constitue pas à elle seule le transfert de propriété.

Quel est le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière en Algérie ?

Le taux applicable aux plus-values de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis est de 15 % libératoire d’impôt, sous réserve des réductions et abattements prévus par la réglementation.

Existe-t-il une réduction pour la résidence principale ?

Oui. Une réduction de 50 % est prévue pour la cession d’un logement constituant l’unique propriété et l’habitation principale du vendeur, dans les conditions prévues par le Code des impôts directs et taxes assimilées.

Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier reçu en héritage ?

Pour un bien reçu par succession ou donation, les règles fiscales permettent notamment de retenir la valeur vénale du bien à la date de la donation ou de la succession selon les conditions prévues par la réglementation.

Que se passe-t-il si le prix d’achat du bien n’est pas connu ?

Lorsque le prix d’acquisition ne peut pas être déterminé, la réglementation prévoit une méthode forfaitaire de détermination de la valeur d’acquisition. Dans le régime applicable aux situations concernées, cette valeur peut être fixée à 40 % du prix de cession.

Quel abattement est prévu selon la durée de détention ?

Un abattement de 5 % par année s’applique à compter de la troisième année de possession, dans la limite de 50 %, selon les conditions prévues par le Code des impôts directs et taxes assimilées.

Comment connaître les frais exacts avant de vendre ou d’acheter ?

Le montant final dépend du prix et de la nature du bien, de l’existence d’une promesse de vente, de la situation fiscale du vendeur, de la présence éventuelle d’une agence et des différentes formalités à accomplir.

Le plus simple est de demander au notaire un décompte prévisionnel détaillé avant la signature.