Vu la Constitution et notamment ses articles 111—10° et 152 ;
Vu la loi n° 81—01 du 7 février 1981 portant cession des biens immobiliers à usage d’habitation, professionnel, commercial ou artisanal de l’Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises établissements et organismes publics et notamment ses articles 16 à 20 ;
Vu l'ordonnance n° 75—58 du 26 septembre 1975 portant code civil ;
Vu le décret n° 76—146 du 23 octobre 1976 portant règlement-type de copropriété applicable aux immeubles d’habitation divisés par fraction ;
Vu le décret n° 81—44 du 21 mars 1981 fixant les conditions et modalités de cession de biens immobiliers à usage d'habitation professionnel, commercial ou artisanal de l’Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des Entreprises et établissements et organismes publics ;
Article 1 :
Le présent décret définit les modalités de détermination des prix de cession dans le cadre de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 susvisée, des logements en immeubles collectifs et individuels ainsi que les terrains en dépendant.
Article 2 :
— Est défini comme immeuble d‘habitation collectif tout immeuble destiné a être cédé par appartement ou local. Il est soumis au régime de la copropriété,
Article 3 :
— Est défini comme immeuble individuel tout immeuble dont la conception architecturale destine le logement et ses dépendances à un usage individuel. Toutefois, les immeubles destinés à l'origine à un usage individuel mais qui sont régulièrement occupés par plus d’un locataire sont cédés par fraction correspondant à l’occupation effectivement exercée par chaque locataire tant sur les parties privatives que sur les dépendances. Ils sont, dans ce cas, soumis au régime de la copropriété.
Article 4 :
— La superficie utile dont il est tenu compte pour la détermination du prix de cession des locaux dépendant d‘immeubles collectifs est la surface développée de plancher mesurée «dans œuvre » majorée de la surface pondérée des balcons et loggias.
Article 5 :
— La surface globale prise en considération pour la détermination du prix de cession des maisons individuelles, est la somme des surfaces délimitées par les périmètres extérieurs de la section horizontale de chaque étage clos ou sous—sol, les dimensions étant prises à un mètre au—dessus du niveau fini du plancher, chaque niveau étant affecté de coefficients de pondération.
Article 6 :
— Le classement des logements collectifs, des maisons individuelles et la notation des terrains dépendant des maisons individuelles tels que définis par le présent décret sont effectués par l’administration des affaires domaniales et foncières de la wilaya. Les services gestionnaires des logements concernés sont tenus de fournir à cette administration, tous les éléments nécessaires au classement et à l’évaluation
Article 7 :
— Les logements dépendant d’immeubles collectifs sont classés en sept (7) catégories désignées ci—après : — 1ère catégorie : haut standing — 2ème » : bon standing — 3ème » : standing moyen — 4ème » : économique — 5ème » : semi-économique — 6ème » : très économique — 7ème » : précaire.
Article 8 :
— Les éléments permettant le classement des logements en immeubles collectifs dans l’une des catégories visées à l’article ci-dessus sont définis et indexés comme suit 1°) Matériaux de : — excellente qualité ..... .. 60 points — bonne qualité 50 » — assez bonne qualité . . . . . . . . . . ..... . 40 » — qualité moyenne . . . . . . . . . . ........ 30 » — qualité ordinaire . . . . . . . . . . ........ 20 » — qualité très ordinaire . .. ........ 15 » — qualité inférieure 10 » 2°) Aspect architectural : — architecture recherchée avec sculptures et mosaïques ....... .................. 45 —soignée avec motifs décoratifs 35 —extérieure ayant un bon aspect avec décorations convenables .......... 25 —simple, de conception ordinaire 15 — aspect architectural médiocre 5 3°) Conception des pièces de réception : — pièce égale ou supérieure à 35 m2 de superficie ..... ................. 45 — pièce égale ou supérieure à 25 m2 et inférieureà35 m2 ...................... 35 — pièce égale ou supérieure à 20 m2 et inférieure à 25 m2 .......... . .............. 25 — pièce égale ou supérieure à 15 m2 et inférieure à 20 m2 ............................ 15 — pièce d’une surface inférieure à 15 m2 .... 5 4°) Dimension des pièces habitables : — pièce de surface moyenne supérieure à 16 m2 36 — pièce de surface moyenne égale ou supérieure à 14 m2 et intérieure à 16 m2 27 — pièce de surface moyenne égale ou supérieure à 12 m2 et inférieure a 14 m2 18 — pièce de surface moyenne égale ou supérieure à 9 m2 et inférieure à 12 m2 ...... 12 -— pièce d’une surface moyenne intérieure à 9 m2 7 5°) Dimension de la cuisine : — cuisine de surface égale ou supérieure à 16 m2 ....... . .................. 24 — cuisine de surface égale ou supérieure à 9 m2 et inférieure à 16 m2 .......... 16 — cuisine de surface intérieure à 9 m2 8 6°) Equipements sanitaires : —- plus d'une salle de bains dont au moins une bien équipée .............................. 21 — salle de bain unique bien équipée 14 — salle de bain avec baignoire simple et lavabo 10 — salle de bain avec receveur de douche et lavabo 8 - installation sanitaire sommaire avec WC collectif sur palier 2 7°) Dégagements et circulation : a) Entrée :
— entrée d'une surface égale ou supérieure à 16 m2 ..... 8 — entrée d’une surface égale ou supérieure à 10 m2 et inférieure à 16 m2 6 — entrée d’une surface égale ou supérieure à 6 m2 et inférieure à 10 m2 4 — entrée d'une surface inférieure à 6 m2 2 — accès direct ..... 1 b) Couloirs : — couloir d'une largeur égale ou supérieure à 2 m ......7 — couloir d’une largeur égale ou supérieure à 1,5 m et inférieure à 2 m ......5 — couloir d'une largeur égale ou supérieure à 1,10 m et inférieure à 1,5 m ...... . 3 — couloir d'une largeur intérieure à 1,10 m .. 2 8°) Escaliers communs : — largeur supérieure à 1,60 m . .. .. .. .. .. .. . 15 — largeur égale ou supérieure à 1,10 m et inférieure a 1,60 m ........10 - largeur intérieure à 1,10 m ................... 5 — hauteur égale ou supérieure à 3,20 m ............12 9°) Hauteur sous plafond : — hauteur égale ou supérieure à 2, 90 m et inférieureà3,20m ...... .......... . 8 — hauteur intérieure à 2,90 m .........…... 4 10°) Chauffage central : — équipement en fonctionnement ou susceptible de fonctionner 15 — équipement vétuste 5 11°) Monte-charge ou escalier de service :
— existence d’un monte-charge ou d’un escalier de service ...... 9 12°) Ascenseur existant: ......... 6
Article 9 :
— La catégorie du logement en immeuble collectif est déterminée en fonction de' la somme des indices obtenus et suivant le barème ci-après : - 1ère catégorie plus de 240 points — 2ème > 240 a 170 > — 3ème > 169 a 140 > — 4ème > 139 à 120 > - 5ème > 119 a 90 > — 6ème > 89 à 50 > — 7ème a moins de 50 >
Article 10 :
— Les logements individuels sont classés en six (6) catégories désignées ci-après : — 1ère catégorie : haut standing — 2ème > : bon standing — 3ème > : standing moyen — 4ème > : économique — 5ème > : semi-économique — 6ème > : très économique. La 1ère catégorie, haut standing de logements individuels, est incessible conformément à l’article 3 de la loi n° 81—01 du 7 février 1981 susvisée.
Article 11 :
— Pour le classement des logements individuels, outre les éléments définis et indexés à l’article 8 ci—dessus, il est tenu compte des éléments spécifiques déterminés ci-après : 1°) Dépendance terrain : superficie totale moins superficie bâtie. — d’une superficie supérieure a 500 m2 ...... 25 — d’une superficie égale ou supérieure a 350 m2 et intérieure à 500 m2 .......... — d’une superficie égale ou supérieure a 150 m2 et inférieure à 300 m2 .......... — d’une superficie inférieure à 150 m2 . . . . . . . . 5 2°) Locaux spécialement construits pour loger les gens de maisons . ......... 25 3°) Existence d’une piscine équipée . ......... 20 4°) Garage : — d’une superficie supérieure à 20 m2 . . . . . . . . 13 — d'une superficie égale ou supérieure à 16 m2 et inférieure à 20 m2 ..... ............ 8 — d’une superficie inférieure à 16 m2 ...... 5 5°) Existence d’une cave . . . . . . . . . . . . . . 5 6°) Terrasse accessible .... .. ......... . 5 7°) Entrée de service .. ...... 5 8°) Existence d’un jet d’eau aménagé ...... .. 2
Article 12 :
— La catégorie du logement individuel est déterminée en fonction de la somme des indices obtenus et suivant le barème ci—après. — 1ère catégorie plus de 320 points — 2ème > 320 à 215 > — 3ème > 214 à 169 > — 4ème > 168 à 138 > — 5ème > 137 à 122 > — 6ème à moins de 122 ;
Article 13 :
— Les terrains sur lesquels sont édifiées les maisons individuelles ainsi que ceux qui en sont leur dépendance, sont notés en fonction des équipements collectifs et des voies d’accès dont ils bénéficient des servitudes apparentes, du relief du sol et de la configuration des jardins et cours. Les éléments pris en considération ainsi que le nombre de points indiciaires qui leur sont affectés sont fixés comme suit : — Forfait pour terrain 4 — Alimentation en eau 3 — Alimentation en électricité . . . . . . . . . . . . . . . . 2 — Alimentation en gaz de ville 1 - Existence d’un réseau d'assainissement public 2 — Voies d’accès 3 — Absence de servitudes apparentes .. 3 — Relief du sol et configuration des Jardins et cours ................................ 2
Article 14 :
— Les zones géographiques à prendre en considération pour corriger le prix de cession des logements dépendant d'immeubles collectifs et des maisons individuelles et terrains qui en dépendent sont fixées au nombre de cinq. Les communes sont classées dans chacune des zones par arrêté conjoint du ministre de l’intérieur. du ministre des finances, du ministre de la planification et de l’aménagement du territoire et du ministre de l‘habitat et de la construction.
Article 15 :
— L‘arrêté prévu à l’article 14 ci—dessus définit les modalités de division de chacune des communes en sous—zones suivant le cadre ci-après : — quartier résidentiel, — centre—ville, - périphérie, — faubourg, - grand isolement.
Article 16 :
— Le prix moyen de référence, applicable au logement de quatrième (4ème) catégorie situé en périphérie de la zone I telle que définie par le présent décret est fixé : — à 1.200 DA le mètre carré pour les logements ayant plus de sept ans d’âge au 31 décembre 1980. — à 1.400 DA le mètre carré pour les logements ayant moins de sept ans d’âge au 31 décembre 1980.
Article 17 :
— Le prix de base du mètre carré de superficie est déterminé, pour chaque catégorie de logements dépendant d’immeubles collectifs, par application aux prix moyens de référence visés à l’article 16 ci-dessus, des coefficients de correction fixés ci—après : — 1ère catégorie : 2,20 — 2ème » : 1,50 — 3ème » : 1,20 — 4ème » : 1.00 — 5ème » : 0,90 — 6ème » : 0,70 - 7ème » : 0,30
Article 18 :
— Le prix de base du mètre carré de superficie est déterminé pour les catégories de maisons individuelles, par application aux prix moyens de référence visés à l'article 16 ci—dessus, des coefficients de correction fixés ci-après : - 1ère catégorie : 3,30 — 2ème » : 2,25 — 3ème » : 1,80 — 4ème » : 1,50 — 5ème » : 1,35 — 6ème » : 1,20 Dans le cas d’une maison individuelle occupée par plus d'un locataire, le coefficient y afférent subit un abattement d’un quart (1/4) de point.
Article 19 :
— Le prix moyen de référence du mètre carré de superficie de terrain, applicable à un Terrain ayant obtenu 10 points indiciaires situé en périphérie de la zone I est fixé à 80 DA.
Article 20 :
— Le prix de base du mètre carré de superficie est déterminé pour les terrains au prorata du nombre de points indiciaires affectés par l’administration des affaires domaniales et foncières de la wilaya, corrigé des coefficients de zones et de sous—zones visés aux articles 22 et 23 ci-dessous.
Article 21 :
—. Les prix moyens de référence visés aux articles 16 et 19 ci—dessus sont révisables au terme de deux (2) années qui suivent la date de publication au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire, de l’arrêté du ministre de l’intérieur, président de la commission nationale, proclamant l’achèvement de l’opération de recensement et d’évaluation des biens objet de la cession.
Article 22 :
— Les correctifs afférents aux zones sont fixés comme suit : — Zone I : 1,00 — Zone II : 0,90 — Zone III : 0,80 — Zone IV : 0.70 — Zone V ; 0,50
Article 23 :
— Les correctifs afférents aux sous-zones sont fixés comme suit : — Quartier résidentiel : 1,20 — Centre-ville : 1,10 — Périphérie : 1,00 — Faubourg :: 0,90 - Grand isolement : 0,80
Article 24 :
— La valeur dégagée après application des correctifs prévus aux articles 17, 18, 22 et 23 ci-dessus, est corrigée par un abattement pour vétusté de la construction au taux de 1 % par année d'âge, pondéré selon la nature et la catégorie de l'immeuble par les coefficients suivants ; - Immeuble collectif : — 1ère catégorie : 0,85 — 2ème et 3ème catégories: 0,90 — 4ième et 5ème catégories: 1,00 — 6ème et 7ème catégories: 1,10 - Immeuble individuel : — 1ère catégorie : 0,85 — 2ème et 3ème catégories: 0,90 — 4ème et 5ème catégories: 1,00 — 6ème catégorie : 1,10 En tout état de cause, la réduction opérée au titre de la vétusté ne peut excéder 55 % de la valeur du bien.
Article 25 :
— Pour les logements dépendant d’immeubles collectifs, la situation en étage, en rez-de-chaussée ou en sous—sol est également prise en considération dans les conditions ci-après * Immeuble avec ascenseur : —logement aux sous—sols moins-value de 3 % —logement au rez-de-chaussée : moins-value de 2 25 — logement au 1er étage moins—value de 1 25 * Immeuble sans ascenseur : — logement aux sous-sols :- moins—value de 3 %; — logement au rez-de-chaussée :1 moins-value de 2% — logement au 1er étage : moins-value de 1% — logement au 5ème étage et au-dessus : moins-value de 2 25
Article 26 :
— Les extensions réalisées par les locataires de maisons individuelles sont prises en considération pour réduire le prix de cession à condition que ces extensions aient été réglées sur les deniers propres du postulant à l‘acquisition et qu’elles soient conformes à la réglementation en matière d'urbanisme. Le montant de la réduction à accorder sur la valeur globale est fixé par les tribunaux compétents sur la base des prix en vigueur à la date de la réalisation. Cette réduction sur le prix à payer au comptant ou à tempérament ne fait pas obstacle a la cession et peut être opérée a tout moment après décision définitive de justice.
Article 27 :
— Le ministre de l’intérieur, le ministre de l’habitat et de l’urbanisme, le ministre des finances et le ministre de la planification et de l’aménagement du territoire sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret qui sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.
Fait à Alger, le 16 mai 1981.