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Le crédit immobilier en Algérie | prêt bancaire immobilier

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Souscrire un crédit immobilier est un acte important qui engage le budget du ménage pour de longues années. Ce qui est une bonne raison pour être vigilant et passer un peu de temps pour bien comprendre la portée de son engagement.

Depuis quelques années, des prêts immobiliers aidés en Algérie ont vu le jour et permettent aux personnes concernées, notamment les plus modestes, d’accéder à la propriété dans des conditions de taux d’intérêt plus intéressantes.

Ce que dit la loi en matière de prêt Immobilier

Définition et fonctionnement : le crédit immobilier est un crédit de longue durée destiné à financer l’achat ou la construction d’un logement ou le financement de gros travaux d’aménagement ou d’extension d’un logement.

C'est un crédit amortissable : en clair, le taux est fixé dès le début ; l’emprunteur rembourse le capital emprunté et les intérêts par des mensualités identiques tout au long du prêt.

Le plan d’amortissement est indispensable pour suivre ses remboursements : mois par mois, vous savez en le consultant ce que vous payez et à quelle date. Conservez-le précieusement, vous saurez ainsi en permanence où vous en êtes de vos remboursements.

La composition des mensualités n’est pas la même tout au long du prêt : au début du prêt, l’emprunteur rembourse essentiellement des intérêts : progressivement, la proportion d’intérêts baisse au profit de la part de capital. C’est le mécanisme classique d’un plan d’amortissement.

Vous pouvez simuler votre tableau d'amortissement avec notre outils simulateur tableau d'amortissement.

Des règles strictes pour encadrer le prêt immobilier en Algérie : 

La durée du crédit immobilier peut aller jusqu'à 30 ans, en fonction des capacités de remboursement (voire 40 ans pour les plus jeunes), de l’âge de l’emprunter (en général 70 ans) et du montant du prêt.

Le taux est d'interet est fixe, laissé à la liberté de la banque ou de l’établissement financier, mais ne doit pas dépasser un « taux excessif » défini et mis à jour par la Banque d’Algérie.

Actuellement, il est entre 6,5% et 7,5%

La CNEP est le principal établissement financier spécialisé dans le financement du logement des particuliers, mais toutes les banques, publiques ou privées, peuvent proposer un crédit immobilier.

La CNEP-BAnque propose depuis 2017 un produit islamique "Ijara TAmlika" une sorte de leasing pour les particuliers, ou une sorte de location vente à l'image de l'aadl. Elles passent des partenariats avec des compagnies d’assurance, publiques ou privées, algériennes ou étrangères, afin de proposer en même temps le prêt et l’assurance emprunteur.

Le crédit immobilier en pratique

Les conditions pour obtenir un prêt immobilier sont à peu prés toujours les mêmes, sauf pour les catégories de prêts aidés qui répondent à des conditions spécifiques (catégorie sociale ou professionnelle).

Conditions d’attribution applicables à tous les emprunteurs :
  • Montant maximum de l’emprunt : 90%. L’emprunteur doit apporter les 10% complémentaires (sauf pour le prêt jeune de la CNEP qui finance 100 % du montant d’acquisition du bien).
  • Taux d’endettement limité : il ne doit pas dépasser en moyenne 30 à 40% des revenus de l’emprunteur ou du ménage s’il y a deux co-emprunteurs.
  • Durée maximum du crédit : 30 ans voire 40 ans.
  • Solvabilité : avoir des revenus suffisants, permanents et réguliers. Si l’emprunteur n’est pas assez solvable, il peut demander l’aide d’un co-emprunteur, ou une caution solidaire (uniquement familiale).
Les épargnants qui ont un livret d’épargne logement ou un compte à terne dans la banque bénéficient de conditions de taux plus favorables.

Attention : caution !

La caution, quand elle est « solidaire », est engagée au même titre que l’emprunteur principal. La banque peut s’adresser directement à elle pour le remboursement du prêt même si l’emprunteur principal n’est pas défaillant.

Constituer son dossier pour un crédit immobilier en Algérie:

  • La demande de crédit immobilier (formulaire);
  • Des renseignements sur la personne de l’emprunteur : extrait d’acte de naissance, fiche familiale pour les époux, justificatif d’identité (carte d’identité ou permis de conduire) ;
  • Des justificatifs de revenus : Pour les salariés, relevé des émoluments, déclaration annuelle des salaires, attestation de travail. Pour les professions libérales ou les commerçants : copie du registre de commerce, dernier avertissement fiscal ;
  • Une autorisation de prélèvement au bénéfice de la banque qui alloue le prêt ;
  • Le relevé des intérêts des comptes d’épargne pour les épargnants.
Observation : les co-emprunteurs et les cautions doivent fournir les mêmes documents.

Produire les justificatifs du projet d’acquisition d’un bien (villa, appartement, terrain, duplex..), de construction d’un bien ou de travaux. Ils sont différents selon le projet et le type d’opération :
  • achat d’un logement social participatif (LSP ou LPA);
  • achat auprès d’un particulier d’un logement ancien, neuf ou en cour de réalisation ;
  • achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier, public ou privé ;
  • achat d’un logement sur plan (vente sur plan);
  • construction ou achat d’un terrain pour construction ;
  • travaux d’aménagement, extension, surélévation ;
L’emprunteur doit apporter tous les éléments établissant la réalité, la faisabilité et le coût du projet : selon le type d’emprunt, une promesse de vente notariée, la décision d’attribution ,le contrat de vente sur plan, un permis de construire, un acte de propriété du terrain, le devis pour des travaux d’aménagement , etc... Les prêts aidés (les crédits immobiliers à taux bonifié)

Les conditions d’attribution réservées à certaines catégories :
La loi a récemment institué des taux bonifiés pour certaines catégories de population ou de logement :
Des taux de 1% à 3% pour l’acquisition d’un logement collectif et la construction d’un logement rural par les bénéficiaires, en fonction du niveau du revenu des demandeurs de crédit :
  • niveau de revenus égal ou inférieur à 6 fois le SNMG = 1 %
  • niveau de revenus supérieur à 6 fois le SNMG et inférieur à 12 fois le SNMG = 3 %

Le prêt fonctionnaire de 1%

Des prêts plafonnés à 1 % pour les fonctionnaires (dont les enseignants) de 60 ans et moins. Ces prêts sont octroyés par le Trésor pour l’acquisition, la construction ou l’extension du logement. La demande de crédit est adressée à la Direction Générale du Trésor.

Pour tous les fonctionnaires, les prêts portent sur l’acquisition d’un logement collectif ou l’extension d’un logement individuel. Seules les fonctionnaires du sud algérien et des hauts plateaux peuvent bénéficier de crédit pour la réalisation d’une habitation individuelle (villa).

Le montant du crédit immobilier fonctionnaire de 1% :
le montant du crédit est plafonné :
Pour l’acquisition ou la construction d’un logement à :
  • 7 000 000 DA pour les fonctions supérieurs
  • 4 000 000 DA pou les autres fonctionnaires.
Pour l’extension, la réhabilitation ou l’achèvement d’un logement à :
  • 4000 000 DA pour les fonctions supérieures.
  • 2000 000 DA pour les autres fonctionnaires.
Pour les fonctionnaires résident dans les wilayas du Sud et les Hauts Plateaux, les prêts peuvent être également utilisées pour la construction d’un logement individuel dans les mêmes conditions.

Les frais liés au crédit immobilier en Algérie

Il faut prévoir des frais en plus du remboursement des mensualités. Certains, comme l’assurance emprunteur, peuvent être inclus dans le taux d’intérêts, d’autres doivent être payés à la souscription comme les frais de dossier : vérifiez avec attention.
  • Coût de l’assurance emprunteur : en cas de décès ou d’invalidité interrompant les remboursements, l’assurance prendra le relais de l’emprunteur.
  • Commission de gestion : montant selon la banque.
  • Frais de garantie hypothèque.
En cas de remboursement anticipé, il est appliqué une pénalité de 4% du montant à rembourser.


Conseils pratiques lors de la souscription à un crédit immobilier

  • Faites votre budget avec précision et ne vous endettez pas au-delà de vos possibilité.
  • Rappelez-vous que l’achat d’un logement entraine des frais d’aménagement, de déménagement, mobilier : tous ces frais doivent être pris en compte dans votre budget notamment les premiers mois.
  • Lisez votre contrat avec attention et ne signez pas sans avoir reçu toutes les explications à vos questions : c’est votre argent !
  • Souscrivez une assurance emprunteur qui évitera à vos proches de devoir rembourser le prêt s’il vous arrive malheur.
  • Assurez votre logement : souscrivez une assurance multirisques habitation et une assurance catastrophes naturelles.

Référence des textes en matière de crédit immobilier

  • Ordonnance n°09-01 du 22 juillet 2009 article 75, portant loi de finances complémentaire pour 2009.
  • Loi n°09-09 du 30 décembre 2009 portant loi de finances pour 2010.
  • Décret exécutif n°10-87 du 10 mars 2010 Fixant les niveaux et modalités d’octroi de la bonification du taux d’intérêts des prêts accordés par les banques et les établissements financiers pour l’acquisition d’un logement collectif et la construction d’un logement rural par les bénéficiaires.
  • Décret exécutif n°10-166 du 30 juin 2010 Fixant les modalités et les conditions d’octroi de prêt du Trésor pour l’acquisition, la construction ou l’extension d’un logement.

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