Entrez le prix d'achat et le loyer envisagé : le simulateur calcule le rendement brut, le rendement net de charges et le rendement net-net après impôt, en tenant compte de la vacance locative et du régime fiscal choisi.
Rendement net-net : abattement micro-foncier 30 % (location nue) ou micro-BIC 50 % (LMNP), plus prélèvements sociaux 17,2 %.
Le rendement se calcule sur le montant total investi, frais et travaux inclus.
Estimation indicative. Le régime réel (au lieu du micro-foncier/micro-BIC) peut être plus avantageux selon le niveau de charges déductibles réelles.
Les réponses aux questions les plus fréquentes des investisseurs.
Le rendement brut rapporte simplement le loyer annuel au prix d'achat, sans tenir compte d'aucune charge : c'est le chiffre le plus flatteur, souvent celui mis en avant dans les annonces, mais aussi le moins représentatif de la rentabilité réelle. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance et les frais de gestion, donnant une image plus fidèle du revenu réellement dégagé avant impôt.
Le rendement net-net, parfois appelé rendement "après fiscalité", intègre en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers perçus. C'est le seul des trois indicateurs qui reflète ce que l'investisseur touche réellement dans sa poche chaque année, une fois toutes les charges et impôts payés.
En location nue, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers avant imposition, quelles que soient les charges réelles. En location meublée (LMNP), le régime micro-BIC porte cet abattement à 50 %, ce qui explique pourquoi un même bien loué meublé affiche souvent un rendement net-net supérieur à sa version louée nue, à loyer identique.
Dans les deux cas, le régime réel (avec amortissement du bien pour le LMNP notamment) peut s'avérer encore plus avantageux si les charges déductibles réelles dépassent l'abattement forfaitaire, mais son calcul est plus complexe et sort du cadre de ce simulateur simplifié.
Même dans un marché tendu, un logement reste rarement loué 12 mois sur 12 sans interruption : changement de locataire, travaux entre deux baux, délais de relocation. Ignorer la vacance locative dans le calcul revient à surestimer systématiquement le rendement réel. Une estimation prudente de 0,5 à 1 mois par an est courante pour un bien dans un marché équilibré.
Non. Le rendement mesure la rentabilité locative annuelle, mais un investissement immobilier se juge aussi sur la plus-value potentielle à la revente, la liquidité du marché local, et l'effet de levier du crédit utilisé pour financer l'achat. Deux biens au même rendement locatif peuvent avoir des profils de risque et de performance globale très différents une fois ces éléments pris en compte.