قرض عقاري
القرض العقاري في الجزائر
ما ينص عليه القانون
تعريف و طريقة السير:القرض العقاري هو قرض طويل المدى، موجه لتمويل شراء أو بناء سكن أو تمويل أعمال تهيئة أو توسيع مسكن.
يندرج هذا النوع من القرض ضمن قروض الاستهلاك: أي أن نسبة الفائدة تحدد منذ البداية، بحيث أن المقترض يسدد شهريا الرأسمال المقترض و الفوائد المترتبة على ذلك في مدة القرض.
يستلم المستفيد عند الاكتتاب مخطط الإهتلاك، متمثلا في جدول يبين مبلغ و مدة التسديدات الشهرية.
مخطط الاهتلاك : ضروري لمتابعة التسديدات
شهرا بشهر، تستطيع مراجعة ما دفعته و في أي تاريخ، احتفظ به بعناية، لأنك ستستعين به لمعرفة تطور تسديداتك.
إن تركيبة المبلغ الواجب تسديده دوريا ليست نفسها على امتداد مدة القرض : في بداية القرض، يسدد المقترض أساسا الفوائد و تدريجيا تنخفض نسبة الفوائد لحساب حصة رأس المال وهذه هي الآلية التقليدية لمخطط الاهتلاك.
الضمانات الإجبارية :
يضمن القرض عامة برهن عقاري : إذا لم يستطيع المقترض التسديد، يتم بيع العقار و يستعيد البنك قيمة القرض على أساس سعر البيع.
يجب على المقترض علاوة على ذلك، اكتتاب تأمين "تأمين المقترض"، حيث تقوم شركة التأمين بتسديد قيمة القرض في حالة الوفاة أو العجز النهائي للمقترض.
باعتبار المبالغ المرصودة و الأخطار التي يمكن أن تنجر عنها، فان القروض العقارية قروضا موثقة.
قواعد تأطير القرض العقاري :
يمكن أن تصل مدة القرض العقاري إلى 30 سنة، حسب قدرات التسديد (تصل إلي 40 سنة بالنسبة للشباب) و حسب عمر المقترض (بصفة عامة 70 سنة) و كذا مبلغ القرض.
تحدد النسبة بكل حرية من طرف البنك أو المؤسسة المالية، لكن يجب أن لا تتجاوز "نسبة عليا" يحددها و يحينها بنك الجزائر، و تقدر حاليا ما بين 6.5% و 7.5 %.
يعتبر الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط المؤسسة المالية المختصة في تمويل السكن للأشخاص لكن باستطاعة كل البنوك العمومية و الخاصة أن تقترح القرض العقاري.
تعقد شراكات مع شركات التأمين، عمومية أو خاصة، جزائرية أو أجنبية من أجل اقتراح تأمين للقروض الممنوحة للمقترض في آن واحد.
عمليا
وط الحصول على القرض العقاري هي تقريبا نفسها بالنسبة لكافة البنوك، فقط بعض أصناف القروض المدعمة تخضع لشروط خاصة (اجتماعية أو مهنية).شروط الاستفادة المطبقة على كل المقترضين :
- المبلغ الأقصى للقرض: 90 % أي يجب على المقترض أن يمول من ماله الخاص 10 % الباقية.
- نسبة الاستدانة : يجب أن لا تتعدى متوسط 30 إلى 40 % من دخل المقترض.
- المدة القصوى للقرض : 30 سنة و قد تصل إلى 40 سنة بالنسبة للشباب.
- العمر المحدد للتسديد : 70 سنة.
- القدرة على تسديد الدين : يجب أن تتوفر لديك مداخيل كافية، دائمة و منتظمة. إذا كان المقترض غير قادر على الدفع، يمكن أن يطلب مساعدة شريك أو كفالة تضامنية (عائلية فقط).
المدخرون الذين يملكون دفتر ادخار سكني أو حسابا جاريا في بنك يستفدون من شروط تسهيلية.
حذار من الكفالة !
لما تكون الكفالة "تضامنية"، تلزم صاحبها بنفس شروط المقترض الأساسي. يمكن للبنك أن يتعامل مباشرة مع المتضامن لتسديد القرض، حتى و إن لم يكن المقترض الأساسي عاجزا.
تكوين ملف طلب القرض العقاري
- طلب القرض (استمارة).
- معلومات عن الشخص المقترض: شهادة الحالة المدنية، الشهادة العائلية للمتزوجين، وثيقة إثبات الهوية (بطاقة التعريف أو رخصة السياقة).
- وثيقة إثبات المداخيل : للأجراء، كشف الراتب أو التصريح السنوي للأجور، شهادة عمل، بالنسبة للمهن الحرة أو التجار : نسخة من السجل التجاري، آخر تصريح ضريبي.
- تصريح بالاقتطاع لفائدة البنك الذي منح القرض.
- كشف فوائد حسابات الادخار للمدخرين.
تذكير : على المقترضين المشتركين و الكفالات التضامنية، تقديم نفس الوثائق.
تقديم وثائق إثبات مشروع الاقتناء أو البناء أو الأشغال:
تختلف حسب المشروع و نوع العمليات :- شراء مسكن اجتماعي تساهمي.
- شراء من الخواص، سكن قديم أو جديد أو في طريق الإنجاز.
- شراء سكن جديد من مرقي عقاري عام أو خاص.
- شراء سكن على المخطط.
- بناء أو شراء أرض للبناء.
- أشغال التهيئة، التوسيع، إعلاء البناء...
يجب على المقترض أن يحضر كل العناصر التي تبين قابلية مشروعه للتحقيق و كلفته حسب نوع القرض : وعد بالبيع موثق، قرار الاستفادة، عقد بيع سكن على المخطط، رخصة البناء، عقد ملكية قطعة أرض، كشف النفقات لاشغال التهيئة ، الخ ...
شروط الاستفادة الخاصة ببعض الفئات : القروض المدعمة
لقد أقر القانون مؤخرا نسبا ميسرة لبعض الفئات من السكان و بعض أنواع السكنات.نسبة فائدة 1 % أو 3 % لاقتناء سكن جماعي أو بناء سكن ريفي بالنسبة للمستفدين حسب مستوى دخل طالبي القرض :
- مستوى الدخل يساوي أو أقل 6 أضعاف الأجر الوطني الأدنى المضمون = 1%.
- مستوى الدخل أكثر من 6 أضعاف و أقل من 12 ضعفا من الأجر الوطني الأدنى المضمون
بالنسبة لكل الموظفين فإن القروض تتعلق باقتناء سكن جماعي أو توسيع سكن فردي
• مبلغ القرض مسقف:
بالنسبة إلى اقتناء سكن جماعي :
- 7.000.000 دينار بالنسبة للوظائف السامية،
- 4.000.000 دينار بالنسبة للموظفين الآخرين.
- 4.000.000 دينار بالنسبة للوظائف السامية.
- 2.000.000 دينار بالنسبة للموظفين الآخرين.
بالنسبة إلى الموظفين القاطنين في ولايات الجنوب و الهضاب العليا، يمكن أن تستعمل القروض أيضا لبناء سكن فردي بنفس الشروط.
المصاريف المرتبطة بالقرض العقاري:
يجب توقع مصاريف إضافية للتسديد الشهري، تستطيع بعضها كالتأمين أن تدخل في معدل الفائدة، و هناك مبالغ أخرى يجب أن تدفع عند اكتتاب عقد القرض مثل مصاريف الملف : تأكد بحذر.- تكلفة تأمين المقترض: في حالة الوفاة أو العجز، يتوقف التسديد فيحل التأمين محل المقترض.
- مصاريف التسيير: المبلغ حسب البنك.
- مصاريف الضمان الرهني.
ي حالة التسديد المسبق، تطبق غرامة بنسبة 4% من المبلغ الواجب السداد.
