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LPP Logement Décret exécutif n° 14-203

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Le site immobilier Lkeria vous livre ci-après le détail du décret LPP 14-201 ainsi qu'un commentaire préliminaire sur les principales nouveautés apporté par le nouveau décret exécutif fixant les conditions et les modalités d’acquisition du Logement Promotionnel Public « LPP ».

Décret exécutif n° 14-203 du 17 Ramadhan 1435 correspondant au 15 juillet 2014 fixant les conditions et les modalités d’acquisition du logement promotionnel public LPP

Journal Officiel n° 44 du au 27 juillet 2014, page 6.

Le Premier ministre,

Sur le rapport conjoint du ministre des finances et du ministre de l’habitat, de l’urbanisme et de la ville,

Vu la Constitution, notamment ses articles 85-3° et 125 (alinéa 2) ;

Vu l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975 modifiée et complétée, portant code civil ;

Vu la loi n° 07-12 du 21 Dhou El Hidja 1428 correspondant au 30 décembre 2007 portant loi de finances pour 2008, notamment son article 57 ;

Vu l'ordonnance n° 09-01 du 29 Rajab 1430 correspondant au 22 juillet 2009, modifiée et complétée, portant loi de finances complémentaire pour 2009, notamment son article 109 ;

Vu la loi n° 11-04 du 14 Rabie El Aouel 1432 correspondant au 17 février 2011 fixant les règles régissant l'activité de promotion immobilière ;

Vu la loi n° 11-16 du 3 Safar 1433 correspondant au 28 décembre 2011 portant loi de finances pour 2012, notamment son article 58 ;

Vu le décret présidentiel n° 14-145 du 28 Joumada Ethania 1435 correspondant au 28 avril 2014 portant nomination du Premier ministre ;

Vu le décret présidentiel n° 14-154 du 5 Rajab 1435 correspondant au 5 mai 2014 portant nomination des membres du Gouvernement ;

Vu le décret exécutif n° 09-315 du 17 Chaoual 1430 correspondant au 6 octobre 2009 définissant les catégories de voiries et de réseaux publics de viabilité et les modalités de leur prise en charge ;

Vu le décret exécutif n° 12-427 du 2 Safar 1434 correspondant au 16 décembre 2012 fixant les conditions et les modalités d'administration et de gestion des biens du domaine public et du domaine privé de l'Etat ;

Vu le décret exécutif n° 13-389 du 20 Moharram 1435 correspondant au 24 novembre 2013 fixant les niveaux et les modalités d'octroi de la bonification du taux d'intérêt des prêts accordés par les banques et les établissements financiers, pour l'acquisition d'un logement collectif, la construction d'un logement rural, ainsi que d'un logement individuel réalisés sous la forme groupée dans des zones définies des wilayas du Sud et des Hauts-Plateaux ;

Vu le décret exécutif n° 14-99 du 2 Joumada El Oula 1435 correspondant au 4 mars 2014 fixant le modèle de règlement de copropriété applicable en matière de promotion immobilière ;

Après approbation du Président de la République ;

Décrète :

Article 1er : Conformément aux dispositions de l'article 13 de la loi n° 11-04 du 14 Rabie El Aouel 1432 correspondant au 17 février 2011, susvisée, les dispositions du présent décret ont pour objet de fixer les conditions et les modalités d'acquisition d'un logement promotionnel public, dénommé par abréviation « LPP ».

Article 2 : Le logement promotionnel public est un projet immobilier d'intérêt public et bénéficiant de l'aide de l'Etat, destiné aux personnes dont le revenu est fixé à l'article 8 ci-dessous.

L'Etat garantit sa réalisation et assure l'accession à cette formule de logement à tout postulant éligible.

A ce titre, le logement n'est pas soumis aux modes de vente tels qu'édictés par les dispositions des articles 27 et 28 de la loi n° 11-04 du 14 Rabie El Aouel 1432 correspondant au 17 février 2011, susvisée.

CHAPITRE 1er : DISPOSITIONS GENERALES

Article 3 : Les spécificités techniques du logement promotionnel public notamment en matière de typologie et de surface sont définies par arrêté du ministre chargé de l'habitat.

Article 4 : La consistance et la répartition des programmes de logement promotionnel public ainsi que la désignation du promoteur immobilier chargé de leur réalisation, sont fixés par le ministre chargé de l'habitat.

Article 5 : Le prix de cession du logement promotionnel public est fixé sur la base du coût final de la construction intégrant les dépenses d'acquisition du terrain ainsi que la marge bénéficiaire du promoteur immobilier.

Les modalités d'application du présent article sont précisées, en tant que de besoin, par arrêté conjoint du ministre chargé de l'habitat et du ministre chargé des finances.

Article 6 : L'aide de l'Etat évoquée à l'article 2 ci-dessus, est accordée, conformément à la législation et la réglementation en vigueur, sous forme :

· de bonifications des taux d'intérêt des prêts ;

· d'abattements sur la valeur des terrains relevant du domaine privé de l'Etat, destinés à l'implantation des logements relevant de ce segment ;

· de prise en charge par le budget de l'Etat, des voiries et réseaux divers (VRD) primaires et secondaires.

Article 7 : Les taux d'abattement applicables sur la valeur des terrains affectés à l'implantation des logements promotionnels publics, sont fixés conformément à la législation et la réglementation en vigueur.

CHAPITRE 2 : DES CONDITIONS D'ACCES AU LOGEMENT PROMOTIONNEL PUBLIC

Article 8 : L'accès au logement promotionnel public est consenti à tout postulant:

· ne possédant pas ou n'ayant pas possédé en toute propriété, ni lui ni son conjoint, un bien à usage d'habitation ou un lot de terrain à bâtir ;

· n'ayant pas bénéficié, ni lui ni son conjoint, d'une aide financière de l'Etat pour la construction ou l'acquisition d'un logement ;

· ayant un niveau de revenus supérieur à six (6) fois et inférieur ou égal à douze (12) fois le salaire national minimum garanti.

Article 9 : Les bénéficiaires du logement promotionnel public sont soumis aux règles de la copropriété, telles que définies par la législation et la réglementation en vigueur.

CHAPITRE 3 : DES MODALITES DE VENTE DU LOGEMENT PROMOTIONNEL PUBLIC

Article 10 : La demande d'acquisition d'un logement promotionnel public est formulée sur un imprimé-type auprès du promoteur désigné.

Il sera délivré aux postulants éligibles retenus, une décision d'affectation,

Les modèle-types de la demande et de la décision, cités ci-dessus, seront fixés par le ministre chargé de l'habitat.

Article 11 : Les demandes d'acquisition d'un logement promotionnel public, sont traitées selon des conditions et des modalités qui sont définies par arrêté du ministre chargé de l'habitat.

Article 12 : L'acte de vente sera établi à la date d'achèvement de la construction et le paiement par le bénéficiaire des sommes dues, conformément à la législation en vigueur.

Article 13 : Le logement objet de la vente est soumis aux règles d'incessibilité édictées par la législation et la réglementation en vigueur et notamment celles fixés par l'article 57 de la loi n° 07-12 du 21 Dhou El Hidja 1428 correspondant au 30 décembre 2007, modifiée, susvisée.

CHAPITRE 4 : DISPOSITIONS FINALES

Article 14 : Le transfert de propriété du logement attribué dans le cadre du logement promotionnel public, est subordonné au règlement de la totalité du prix du logement.

Article 15 : En cas de décès du bénéficiaire, le droit au transfert des actifs et passifs se rapportant au logement attribué est exercé conformément à la législation en vigueur.

Article 16 : Le bénéficiaire d'un logement promotionnel public ne peut, à peine de nullité, céder son logement avant d'avoir satisfait toutes les obligations et les conditions requises liées au transfert légal de la propriété à son profit.

Article 17 : Le présent décret sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 17 Ramadhan 1435 correspondant au 15 juillet 2014.

Abdelmalek SELLAL

Commentaires sur le décret

Tant attendu par les souscripteurs LPP et réclamé à maintes reprises aux autorités par le collectif des souscripteurs LPP (CLSP), le décret exécutif encadrant cette formule de logement public a reçu l’approbation du premier responsable de l’exécutif, Monsieur Abdelmalek Sallel, et vient d’être publié dans le journal officiel.

Le décret exécutif encadrant cette formule de logement destinée aux cadres, baptisé LPP (logement promotionnel public), vient ainsi donner un ancrage juridique à ladite formule après un vide juridique qui a duré plus d’une année.

Les 17 articles du décret dessinent le contour de la formule LPP et donne pas mal de prérogatives au ministre chargé de l’habitat. Le décret rappel les conditions d’éligibilité à cette formule de logement à savoir : ne pas avoir bénéficié de l’aide de l’Etat sous quel que forme que se soit ; justifier d’un revenu mensuel du ménage compris entre 6 et 12 fois le SNGM et enfin ne pas posséder en toute propriété un appartement ou un terrain constructible.

Cependant, certains souscripteurs LPP se sont plaints sur le forum immobilier du site Lkeria.com, de voir leur demande refusée par l’ENPI du fait qu’ils étaient propriétaires dans l’indivision d’un terrain ou d’une habitation, hérité de leurs parents !

Mais la disposition phare, qu’en peut qualifier de pierre angulaire de ce texte réglementaire demeure l’article 2, qui stipule que : « Le logement promotionnel public est un projet immobilier d’intérêt public et bénéficiant de l’aide de l’Etat….. L’Etat garantit sa réalisation et assure l’accession à cette formule de logement à tout postulant éligible. A ce titre le logement n’est pas soumis aux modes de vente tels qu’édictés par les dispositions des articles 27 et 28 de la loi 11-04 du 17 février 2011 relative à la promotion immobilière ».

Ainsi, et afin de pouvoir bénéficier de l’aide de l’Etat notamment l’abattement sur le prix de cession des terrains de 80% à 100%, la bonification des taux d’intérêts des crédits octroyés pour le financement de l’acquisition de ces logements, les travaux de VRD etc., les pouvoirs publics devaient au sens de l’article 13 de la loi 11-04 régissant la promotion immobilière déclarer ce programme de logements d’intérêt public.

Chose faite au sens de l’article 2 du nouveau décret régissant le logement LPP qui est éligible désormais à l’aide de l’état. Ce qui nous pousse à nous interroger sur quelle base l’ENPI a bénéficié du terrain d’Ouled Fayet sur lequel les travaux de réalisation ont été lancés l’année dernière ? A-t-il été cédé avec un abattement de 80% ? Si la réponse est oui, le décret exécutif qui vient d’être approuvé, s’applique-t-il avec effet rétroactif ?

Le deuxième point et pas des moindres, concerne le mode de cession de ce type de logement qui vient d’être soustrait aux termes de ce nouveau décret aux dispositions des articles 27 et 28 de la loi sur la promotion immobilière. Pour rappel, l’article 27 encadre le contrat de réservation et l’article 28 le contrat de vente sur plan. Ce qui veut dire que le LPP n’est désormais soumis à aucun mode de vente précis en donnant carte blanche à l’ENPI de décider de la manière qui l’arrange le plus pour céder ces logements.

Depuis la promulgation de la loi 11-04 sur la promotion immobilière et en particulier le contenu de l’article stipulant que tout promoteur qui exige, accepte un versement, un dépôt, une souscription, un effet de commerce avant la signature du contrat de vente sur plan ou du contrat de réservation est puni d’un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d’une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.). », les promoteurs publics et privés se sont retrouvés en sous liquidité à cause de l’interdiction des avances de paiement.

Devant un programme de 150 000 logements, l’ENPI ne pouvait faire face et honorer ses engagements en restant sous l’égide des articles 27 et 28 de la loi 11-04. C’est pour ces raisons que le nouveau décret sur la formule LPP a exclu cette formule du champ d’application de ces 2 articles définissant les modes de vente des logements promotionnels.

Dans un souci de cohérence, le ministère de l’habitat ne devrait-il pas faire de même pour l’ensemble des promoteurs immobiliers publics, notamment les OPGI qui doivent faire face à des contraintes financières éprouvantes pour respecter les dispositions de la loi sur la promotion immobilière notamment celles qui découlent de l’application des articles 27 et 28 sus-cités.

Depuis que l’article 71 de la loi sur la promotion immobilière a fait quelques victimes (dans le privé bien sûr) les OPGI n’osent plus délivrer dés le lancement des programmes, les ordres de versement aux souscripteurs de la formule LPA et LSP, et se trouvent privés des avances nécessaires au financement de leurs projets.

Pis encore, pour pouvoir signer un contrat de vente sur plan (par devant un notaire) le promoteur doit disposer d’un dossier bien ficelé contenant notamment certificat de conformité, permis de lotir, permis de construire et surtout le fameux acte de propriété du terrain. En l’absence de ce dernier document, la signature du contrat de réservation ou du contrat de vente sur plan « VSP » ne peut intervenir, décalant ainsi le lancement des programmes de logement de quelques mois, voire des années, notamment dans les grandes villes comme Alger ou l’acte de propriété du terrain est très compliqué à avoir.

Par ailleurs, ce qui attire l’attention dans ce décret c’est le renvoi récurrent aux textes d’applications. Que ce soit pour les modalités de traitement des demandes (priorité, affectation programme, …), la définition des spécifications techniques des logements LPP, le prix du mettre carré finie, la marge bénéficiaire du promoteur, la consistance et la répartition des logements, la désignation du promoteur, même s’il est d’ores est déjà connu « ENPI », le modèle de la décision d’affection…..

Tous ces aspects seront définis par le ministre chargé de l’habitat dans le cadre d’un arrêté ministériel. Ainsi, les souscripteurs LPP doivent s’armer de patience en attendant la publication de ces arrêtés pour faire toute la lumière sur cette formule de logement public.

L’autre point traité par le décret exécutif fixant les conditions et les modalités d’acquisition du Logement Promotionnel Public - LPP - est l’incessibilité des logements LPP pendant 5 ans, quelle que soit la date de versement, en partie ou en totalité, du prix de cession.

Est-il logique de payer la coquette somme de 640 millions de centime pour un F3 et ne pas pouvoir par la suite en disposer librement ? Aucune exception n’est prévue, ni dans le cas d’un déménagement professionnel ni dans le cas d’un divorce ou tout autre situation nécessitant la cession du logement.

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