Ce que vous devez savoir sur
la promotion immobiliére

Qui est promoteur immobilier :
Toute personne physique ou morale qui exerce les activités de promotion immobilière et disposant d'un register de commerce (incluant l'activité de promoteur immobilier) code 109218 entreprise de promotion immobilière est appelée promoteur immobilier.

Un promoteur immobilier est un agent économique réalisant une activité de promotion immobilière, telle que définie par le décret législatif n° 93–03 relatif à l'activité immobilière, à savoir: "l'ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation des biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction des besoins propres. Les biens immobiliers concernés peuvent être des locaux à usage d'habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle, industrielle ou commerciale".

L'activité de promotion immobilière recouvre :

toutes activités d'acquisition et d'aménagement d'assiettes foncières en vue de leur vente ou de leur location,
toutes activités d'intermédiation dans le domaine de l'immobilier et notamment la vente ou la location des biens immobiliers,
toutes activités d'administration ou de gestion immobilière pour compte.

Mais le plus souvent, le terme de promotion immobilière s'applique aux activités ayant pour objet la réalisation de biens immobiliers, notamment des logements, en vue de leur location ou de leur vente.

La vente sur plan (VSP)

La vente sur plans (par abréviation VSP) est un mode de vente introduit par le décret législatif n° 93-03 relatif à l'activité immobilière, qui stipule que sous réserve de présenter des garanties techniques et financières suffisantes, un promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction d'immeuble avant achèvement. Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans.

La vente sur plans permet au promoteur de vendre le bien concerné avant que celui-ci ne soit achevé, c'est-à-dire pendant qu'il est en cours de réalisation.

Les conditions requises pour faire de la vente sur plans
Pour qu'un promoteur immobilier puisse effectuer de la vente sur plans, il faut que :

Il soit légalement habilité à exercer une activité immobilière
Il signe, avec l'acquéreur, un contrat de vente sur plans
Il est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire, dénommée attestation de garantie, prise auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière. Cette attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat de vente sur plans.

Différence entre un "contrat de vente sur plans" et un "contrat de reservation

Le contrat de réservation est une "réservation". La vente n'a pas encore lieu. Elle n'aura lieu qu'après l'achèvement de l'ouvrage, lorsque le promoteur et l'acquéreur se présenteront chez le notaire pour l'établissement de l'acte de vente. Un contrat de réservation ne doit donner lieu à aucun paiement.

Par contre, le contrat de vente sur plans est, lui-même, l'acte de vente. La vente a effectivement lieu dès la signature du contrat de vente sur plans. A ce titre, cette vente donne lieu à paiement. Les montants que verse l'acquéreur au promoteur ne constituent pas des avances, mais des paiements. On dit que c'est un " paiement revêtant le caractère d'avance à la commande.

Les obligations relativement au prix de cession et aux modalités de versement

Les dispositions relatives au prix de cession et aux modalités de paiement sont laissées à la libre négociation entre le promoteur et l'acquéreur. La réglementation recommande cependant de lier les paiements à des phases d'avancement de travaux

La passation d'un contrat de vente sur plans sans la présentation de l'attestation de garantie entraîne la nullité du contrat et expose le promoteur à des sanctions civiles et pénales.
Le promoteur devra également veiller à ce que les garanties non couvertes par l'attestation de garantie soient prises par ailleurs, notamment :

L'assurance décennale prévue par le code civil.
L'assurance tous risques chantier prévue par la loi sur les assurances

NB: le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière sera prochainement amendé par une nouvelle loi qui vient d'être adopté par le l'APN.

Pour l'instant la loi n'exige pas d'agrément. Toutefoi le projet de loi sur la promotion immobilière prévoit l'instauration d'agrément pour cette activité.

Le projet de loi sur la promotion immobilière, permettra un meilleur encadrement de l'activité de la promotion immobilière, a affirmé le ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme le 06 octobre 2010. S'exprimant sur les ondes de la Chaîne III de la Radio nationale, M. Noureddine Moussa a expliqué que ce projet de loi, qui constitue une "refondation totale" du décret législatif de 1993, "obéit à l'exigence de l'adaptation du cadre administratif en vigueur pour le mettre en adéquation avec les évolutions qui sont intervenues".

Selon le ministre, ce projet de loi intervient dans un contexte favorable au développement de cette activité puisque le volume des investissements publics consentis auprès du secteur de l'habitat pour le quinquennat 2010-2014 est de 3.700 milliards de DA.
Le ministre a précisé que le segment de la promotion immobilière avait bénéficié de toute l'attention du gouvernement à travers une loi qui intègre pour la première fois les actions de rénovation et de réhabilitation du tissu urbain dans les grandes agglomérations pour permettre, dira-t-il "l'émergence de nouveaux types de promoteurs qui prennent en charge les préoccupations de la ville".

Ce projet de loi prévoit certaines dispositions, notamment l'octroi d'agrément pour le promoteur, assurer un meilleur encadrement pour garantir au mieux les apports des futurs acquéreurs, et un renforcement de la protection des clients des promoteurs immobiliers, notamment en précisant davantage le statut et la vocation du Fonds de garantie de la promotion immobilière et en énonçant, enfin, des sanctions contre les promoteurs immobiliers qui se seraient rendus coupables de déviations, d'abus ou de fraude.