{"id":8511,"date":"2026-10-02T18:33:00","date_gmt":"2026-10-02T16:33:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/?p=8511"},"modified":"2026-10-02T18:33:01","modified_gmt":"2026-10-02T16:33:01","slug":"proprietaire-en-france-et-resident-a-letranger-gerer-un-locataire-a-distance-de-limpaye-a-la-procedure","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/immobilier\/proprietaire-en-france-et-resident-a-letranger-gerer-un-locataire-a-distance-de-limpaye-a-la-procedure\/","title":{"rendered":"Propri\u00e9taire en France et r\u00e9sident \u00e0 l\u2019\u00e9tranger : g\u00e9rer un locataire \u00e0 distance, de l\u2019impay\u00e9 \u00e0 la proc\u00e9dure"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Beaucoup de propri\u00e9taires d\u2019un appartement en France vivent \u00e0 Alger, Oran ou Constantine une partie de l\u2019ann\u00e9e, ou toute l\u2019ann\u00e9e. Louer ce logement est une bonne mani\u00e8re d\u2019en tirer un revenu, \u00e0 condition d\u2019accepter une r\u00e9alit\u00e9 : \u00e0 distance, un impay\u00e9 se rep\u00e8re plus tard et se traite plus lentement. Le droit fran\u00e7ais ne fait aucune diff\u00e9rence selon le lieu de r\u00e9sidence du bailleur, mais il impose des actes et des d\u00e9lais pr\u00e9cis. Voici comment s\u2019organiser pour que l\u2019\u00e9loignement ne devienne pas une faiblesse.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Avant la location : les trois garanties qui remplacent la pr\u00e9sence<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le propri\u00e9taire absent ne peut pas frapper \u00e0 la porte. Il doit donc choisir ses protections avant la signature du bail, en sachant que la loi fran\u00e7aise interdit d\u2019en cumuler certaines.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La caution solidaire<\/strong> : un proche du locataire s\u2019engage \u00e0 payer \u00e0 sa place, par un acte qui mentionne le montant garanti en chiffres et en lettres.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u2019assurance loyers impay\u00e9s<\/strong> : elle couvre les loyers et, selon le contrat, les frais de proc\u00e9dure. Elle ne peut pas \u00eatre cumul\u00e9e avec une caution, sauf si le locataire est \u00e9tudiant ou apprenti. Les assureurs demandent le plus souvent un revenu net d\u2019environ trois fois le loyer.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La garantie Visale<\/strong> : un cautionnement gratuit d\u2019Action Logement, obtenu par le locataire avant la signature, qui couvre jusqu\u2019\u00e0 36 mois d\u2019impay\u00e9s pendant les trois premi\u00e8res ann\u00e9es du bail. Elle n\u2019est pas cumulable avec une assurance.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u2019y ajoutent le d\u00e9p\u00f4t de garantie, plafonn\u00e9 \u00e0 un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en meubl\u00e9, et un \u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e d\u00e9taill\u00e9 avec photos, \u00e9tabli par un mandataire ou un commissaire de justice si le propri\u00e9taire ne peut pas \u00eatre pr\u00e9sent.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pendant la location : voir l\u2019impay\u00e9 tout de suite<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9lai de r\u00e9action fait toute la diff\u00e9rence. Un virement manquant doit \u00eatre visible d\u00e8s l\u2019\u00e9ch\u00e9ance : pr\u00e9l\u00e8vement automatique ou virement permanent sur un compte fran\u00e7ais d\u00e9di\u00e9, alerte bancaire, et un mandataire sur place, agence ou proche de confiance muni d\u2019une procuration, charg\u00e9 des relances et de l\u2019acc\u00e8s au logement. Le propri\u00e9taire conserve toutes les d\u00e9cisions ; le mandataire ex\u00e9cute.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">D\u00e8s le premier mois impay\u00e9 : la s\u00e9quence l\u00e9gale<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La proc\u00e9dure fran\u00e7aise est la m\u00eame pour tous les bailleurs, et chaque \u00e9tape ouvre un d\u00e9lai fix\u00e9 par la loi.Une relance, puis une mise en demeure \u00e9crite, avec le d\u00e9compte. D\u00e9clarer l\u2019impay\u00e9 \u00e0 l\u2019assureur ou \u00e0 la caution dans les d\u00e9lais du contrat.Un commandement de payer d\u00e9livr\u00e9 par un commissaire de justice, qui laisse six semaines au locataire pour r\u00e9gler sa dette. C\u2019est l\u2019acte qui fait jouer la clause r\u00e9solutoire du bail. Il peut \u00eatre command\u00e9 \u00e0 distance ; le commissaire de justice n\u2019a pas besoin de la pr\u00e9sence du propri\u00e9taire.Si rien n\u2019est pay\u00e9, une assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifi\u00e9e au pr\u00e9fet au moins six semaines avant l\u2019audience. Le propri\u00e9taire n\u2019a pas \u00e0 venir en France : il peut se faire repr\u00e9senter.Le jugement, puis un commandement de quitter les lieux qui ouvre un d\u00e9lai de deux mois, et, du 1er novembre au 31 mars, la tr\u00eave hivernale pendant laquelle aucune expulsion n\u2019est ex\u00e9cut\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mis bout \u00e0 bout, les d\u00e9lais l\u00e9gaux d\u00e9passent largement l\u2019ann\u00e9e dans les dossiers conflictuels. Pour visualiser ce que cela repr\u00e9sente \u00e0 partir de sa propre date de premier impay\u00e9, <a href=\"https:\/\/monavocatbailleur.fr\/outils\/chronologie-expulsion\/\">un simulateur de chronologie d\u2019expulsion<\/a> pose chaque \u00e9tape et ses d\u00e9lais, tr\u00eave comprise. C\u2019est l\u2019outil qui permet, depuis l\u2019\u00e9tranger, de d\u00e9cider en connaissance de cause entre la proc\u00e9dure et un d\u00e9part n\u00e9goci\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ce qu\u2019il ne faut jamais d\u00e9l\u00e9guer \u00e0 un proche<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La tentation existe, surtout quand un cousin habite \u00e0 deux rues : changer la serrure, couper l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, vider le logement en l\u2019absence du locataire. En France, ces gestes constituent un d\u00e9lit puni de trois ans d\u2019emprisonnement et de 30 000 euros d\u2019amende, jugement d\u2019expulsion ou non, et ils retournent le dossier contre le propri\u00e9taire. Seul un commissaire de justice, muni d\u2019une d\u00e9cision de justice et, si n\u00e9cessaire, du concours de la force publique, peut proc\u00e9der \u00e0 une expulsion.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Trois r\u00e9flexes du bailleur \u00e0 distance<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Tout par \u00e9crit, tout dat\u00e9<\/strong> : bail, \u00e9tat des lieux, quittances, relances, mise en demeure. \u00c0 distance, le dossier remplace la pr\u00e9sence.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Un seul interlocuteur sur place<\/strong>, avec un mandat clair, et des comptes rendus r\u00e9guliers.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Agir \u00e0 six semaines, pas \u00e0 six mois<\/strong> : chaque mois d\u2019attente s\u2019ajoute \u00e0 une proc\u00e9dure qui dure d\u00e9j\u00e0 plus d\u2019un an.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Louer un bien en France depuis l\u2019\u00e9tranger est parfaitement possible. Ce qui compte n\u2019est pas la distance, mais la vitesse de r\u00e9action et la qualit\u00e9 des preuves.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Textes cit\u00e9s : loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22, 22-1 et 24 ; loi n\u00b0 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Code civil, article 2297 ; Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution, articles L. 412-1 et L. 412-6 ; Code p\u00e9nal, article 226-4-2.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Beaucoup de propri\u00e9taires d\u2019un appartement en France vivent \u00e0 Alger, Oran ou Constantine une partie de l\u2019ann\u00e9e, ou toute l\u2019ann\u00e9e. Louer ce logement est une bonne mani\u00e8re d\u2019en tirer un revenu, \u00e0 condition d\u2019accepter une r\u00e9alit\u00e9 : \u00e0 distance, un impay\u00e9 se rep\u00e8re plus tard et se traite plus lentement. 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