{"id":8508,"date":"2026-10-02T18:20:08","date_gmt":"2026-10-02T16:20:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/?p=8508"},"modified":"2026-10-02T18:20:09","modified_gmt":"2026-10-02T16:20:09","slug":"degat-des-eaux-dans-un-logement-loue-ce-que-doit-faire-le-proprietaire-bailleur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/conseils\/degat-des-eaux-dans-un-logement-loue-ce-que-doit-faire-le-proprietaire-bailleur\/","title":{"rendered":"D\u00e9g\u00e2t des eaux dans un logement lou\u00e9 : ce que doit faire le propri\u00e9taire bailleur"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un d\u00e9g\u00e2t des eaux dans un logement lou\u00e9 oblige le propri\u00e9taire bailleur \u00e0 d\u00e9cider vite. C&rsquo;est encore plus vrai quand il vit loin de son bien. Un appel du locataire, un message du syndic ou un mot d&rsquo;un voisin : une fuite touche votre appartement, par exemple dans un immeuble ancien \u00e0 Paris ou en \u00cele-de-France. Trois questions se posent aussit\u00f4t. Qui d\u00e9clare le sinistre ? Qui indemnise ? Qui paie les travaux au final ? Cet article s&rsquo;adresse aux bailleurs qui louent un appartement en France, souvent en copropri\u00e9t\u00e9, et qui g\u00e8rent leur bien \u00e0 distance. Il s\u00e9pare ce qui rel\u00e8ve des assureurs et ce qui rel\u00e8ve du bail.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00c0 retenir<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le locataire d\u00e9clare le sinistre \u00e0 son assurance habitation. L&rsquo;assureur de l&rsquo;occupant devient en g\u00e9n\u00e9ral l&rsquo;assureur gestionnaire, selon la convention IRSI.<\/li>\n\n\n\n<li>En copropri\u00e9t\u00e9, vous devez \u00eatre assur\u00e9 pour votre responsabilit\u00e9 civile, m\u00eame sans occuper le logement.<\/li>\n\n\n\n<li>Le bail r\u00e9partit la charge finale des r\u00e9parations : l&rsquo;entretien courant pour le locataire, la v\u00e9tust\u00e9 pour le propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n<li>Quand les responsabilit\u00e9s sont contest\u00e9es, un constat prot\u00e8ge votre bien.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Ne pas pouvoir se d\u00e9placer : faire constater les d\u00e9g\u00e2ts<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quand vous g\u00e9rez un bien \u00e0 distance, vous ne voyez pas les d\u00e9g\u00e2ts. Or l&rsquo;\u00e9tat des pi\u00e8ces change vite apr\u00e8s un d\u00e9g\u00e2t des eaux. Les murs s\u00e8chent, les rev\u00eatements sont d\u00e9pos\u00e9s, les travaux commencent. Il faut donc figer l&rsquo;\u00e9tat du logement avant que tout ne change.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le constat amiable d\u00e9g\u00e2t des eaux est facultatif, mais recommand\u00e9. Il indique le lieu, les circonstances, les causes et la nature des dommages. Il donne aussi les coordonn\u00e9es des personnes concern\u00e9es. En location, le propri\u00e9taire et le syndic doivent en recevoir un exemplaire. Demandez aussi \u00e0 votre locataire des photos dat\u00e9es de chaque pi\u00e8ce touch\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un immeuble ancien o\u00f9 plusieurs logements sont touch\u00e9s, un <a href=\"https:\/\/www.cb-huissiers.com\/constat-degat-des-eaux-huissier-paris\/\">constat de d\u00e9g\u00e2t des eaux \u00e0 Paris<\/a> permet de figer l&rsquo;\u00e9tat des pi\u00e8ces avant les travaux de s\u00e9chage et de remise en \u00e9tat.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les huissiers de justice sont devenus, le 1er juillet 2022, des commissaires de justice : une profession unique qui inclut aussi les anciens commissaires-priseurs judiciaires. Leur constat sert de preuve devant un juge ou un assureur. Pour un bailleur absent, c&rsquo;est une description fiable des d\u00e9g\u00e2ts, faite sur place. Elle compte si l&rsquo;origine de la fuite ou l&rsquo;\u00e9tendue des dommages sont discut\u00e9es plus tard.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les premiers r\u00e9flexes du bailleur<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D\u00e8s que vous \u00eates pr\u00e9venu, quelques gestes simples \u00e9vitent que la situation ne s&rsquo;aggrave :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Joindre le locataire<\/strong> : demandez-lui de couper l&rsquo;arriv\u00e9e d&rsquo;eau si la fuite vient du logement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u00e9venir le voisin concern\u00e9 et le syndic<\/strong> : si la fuite vient de l&rsquo;\u00e9tage du dessus ou des parties communes, le syndic doit \u00eatre inform\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifier l&rsquo;attestation d&rsquo;assurance du locataire<\/strong> : l&rsquo;assurance des risques locatifs est obligatoire (loi du 6 juillet 1989, article 7 g).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>D\u00e9clarer de votre c\u00f4t\u00e9<\/strong> : pr\u00e9venez votre propre assureur dans le d\u00e9lai de votre contrat. Ce d\u00e9lai est d&rsquo;au moins 5 jours ouvr\u00e9s apr\u00e8s la d\u00e9couverte du sinistre.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9changez par \u00e9crit, par courriel ou par courrier. Vous garderez ainsi une trace des dates, des faits et de chaque demande de prise en charge.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vos obligations d&rsquo;assurance en tant que propri\u00e9taire bailleur<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le locataire doit souscrire une assurance habitation qui couvre au minimum les risques locatifs, dont le d\u00e9g\u00e2t des eaux (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). S&rsquo;il ne justifie pas de son assurance, le bail peut pr\u00e9voir que le bailleur en souscrive une pour son compte. Il faut d&rsquo;abord une mise en demeure rest\u00e9e sans effet pendant un mois.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En copropri\u00e9t\u00e9, chaque copropri\u00e9taire, qu&rsquo;il occupe son lot ou non, doit \u00eatre assur\u00e9 pour sa responsabilit\u00e9 civile (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). Un bailleur qui ne vit pas dans son appartement n&rsquo;est donc pas dispens\u00e9 d&rsquo;assurance. V\u00e9rifiez que votre contrat couvre bien votre situation de propri\u00e9taire d&rsquo;un logement lou\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qui indemnise : la convention entre assureurs<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre assureurs, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) organise le traitement des d\u00e9g\u00e2ts des eaux en immeuble. Son id\u00e9e est simple : un seul assureur pilote le dossier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quelle que soit l&rsquo;origine de la fuite, l&rsquo;assureur de l&rsquo;occupant est en g\u00e9n\u00e9ral l&rsquo;assureur gestionnaire. Il paie aussi les dommages \u00e9valu\u00e9s jusqu&rsquo;\u00e0 5 000 \u20ac HT. Une expertise est en g\u00e9n\u00e9ral ordonn\u00e9e au-del\u00e0 de 1 600 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La recherche de fuite en copropri\u00e9t\u00e9 suit une r\u00e8gle simple. Si le logement est occup\u00e9, l&rsquo;assureur de l&rsquo;occupant l&rsquo;organise. Si le logement est vide ou si l&rsquo;occupant n&rsquo;est pas assur\u00e9, c&rsquo;est l&rsquo;assureur du propri\u00e9taire. Pour les parties communes, c&rsquo;est l&rsquo;assureur de l&rsquo;immeuble.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qui paie au final : ce que dit le bail<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&rsquo;indemnisation par les assureurs et la r\u00e9partition finale sont deux questions distinctes. Les assureurs r\u00e8glent les dommages selon leurs conventions. Le bail, lui, dit qui supporte la r\u00e9paration.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon la loi de 1989 (article 7 c), le locataire prend en charge les r\u00e9parations locatives. Il paie aussi les d\u00e9gradations dues \u00e0 sa n\u00e9gligence ou \u00e0 un d\u00e9faut d&rsquo;entretien, y compris celles caus\u00e9es par les personnes qu&rsquo;il h\u00e9berge ou fait intervenir. Le propri\u00e9taire supporte l&rsquo;usure normale, c&rsquo;est-\u00e0-dire la v\u00e9tust\u00e9. Il supporte aussi la force majeure et ce qui ne rel\u00e8ve pas de l&rsquo;entretien courant.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trois cas illustrent cette r\u00e9partition :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un joint de douche jamais entretenu laisse passer l&rsquo;eau : la charge revient plut\u00f4t au locataire.<\/li>\n\n\n\n<li>Une canalisation encastr\u00e9e v\u00e9tuste rompt dans la salle de bains : la charge revient plut\u00f4t au propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n<li>Une fuite vient du voisin du dessus : le voisin est responsable, mais le dossier est g\u00e9r\u00e9 par l&rsquo;assureur de l&rsquo;occupant sinistr\u00e9, selon la convention IRSI.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour limiter les contestations, d\u00e9crivez pr\u00e9cis\u00e9ment les installations d&rsquo;eau dans l&rsquo;\u00e9tat des lieux : canalisations apparentes, robinetterie, \u00e9vacuations.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Mon locataire refuse de remplir un constat amiable de d\u00e9g\u00e2t des eaux : que faire ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le constat amiable n&rsquo;est pas obligatoire, mais il est recommand\u00e9. Rappelez par \u00e9crit au locataire qu&rsquo;il acc\u00e9l\u00e8re le traitement du dossier. En cas de refus, informez votre propre assureur avec un descriptif des faits, des photos dat\u00e9es et vos \u00e9changes \u00e9crits.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Puis-je retenir une partie du d\u00e9p\u00f4t de garantie apr\u00e8s un d\u00e9g\u00e2t des eaux ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seulement pour des d\u00e9gradations dues \u00e0 la n\u00e9gligence du locataire ou \u00e0 un d\u00e9faut d&rsquo;entretien, justifi\u00e9es par des devis ou des factures. Ce qui rel\u00e8ve de la v\u00e9tust\u00e9 reste \u00e0 la charge du propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que faire si mon locataire n&rsquo;\u00e9tait pas assur\u00e9 au moment du d\u00e9g\u00e2t des eaux ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&rsquo;assurance des risques locatifs est obligatoire pour le locataire. Pr\u00e9venez tout de suite votre propre assureur et signalez cette absence de couverture. Pour l&rsquo;avenir, le bail peut pr\u00e9voir que le bailleur souscrive une assurance pour le compte du locataire, apr\u00e8s une mise en demeure rest\u00e9e sans effet pendant un mois.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un propri\u00e9taire bailleur, un d\u00e9g\u00e2t des eaux se g\u00e8re \u00e0 deux niveaux. Les assureurs organisent l&rsquo;indemnisation gr\u00e2ce \u00e0 la convention IRSI. Le bail fixe la r\u00e9partition finale des r\u00e9parations. Anticiper reste la meilleure protection : v\u00e9rifier chaque ann\u00e9e l&rsquo;assurance du locataire, \u00eatre soi-m\u00eame bien assur\u00e9, garder une trace \u00e9crite de chaque \u00e9change et faire constater les d\u00e9g\u00e2ts d\u00e8s le sinistre.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un d\u00e9g\u00e2t des eaux dans un logement lou\u00e9 oblige le propri\u00e9taire bailleur \u00e0 d\u00e9cider vite. C&rsquo;est encore plus vrai quand il vit loin de son bien. 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