{"id":4242,"date":"2017-02-10T08:58:35","date_gmt":"2017-02-10T07:58:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/non-classe\/gestion-immobiliere-onpi\/"},"modified":"2023-02-10T13:17:46","modified_gmt":"2023-02-10T12:17:46","slug":"gestion-immobiliere-onpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/aadl\/gestion-immobiliere-onpi\/","title":{"rendered":"Recommandations de l\u2019atelier de l’ONPI sur la gestion immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"\n

L\u2019atelier sur la gestion immobili\u00e8re a regroup\u00e9 tous les acteurs de l\u2019immobilier lors du congr\u00e8s de l\u2019ONPI tenu \u00e0 Sidi Fredj le 19 janvier 2017. Outre les administrateurs de biens professionnels et b\u00e9n\u00e9voles et les promoteurs immobiliers, l\u2019atelier a vu la participation des soci\u00e9t\u00e9s d\u2019assurance, d\u2019experts immobiliers, de juristes et de copropri\u00e9taires.<\/b><\/p>\n\n\n\n

L\u2019atelier qui a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sid\u00e9 par Monsieur Lotfi Ramdani<\/a>, fondateur du site immobilier Lkeria.com, a permis apr\u00e8s un rappel de l\u2019historique de la gestion immobili\u00e8re dans notre pays, de d\u00e9battre du nouveau cadre r\u00e9glementaire encadrant la gestion immobili\u00e8re ainsi que les probl\u00e9matiques du terrain li\u00e9es \u00e0 cette activit\u00e9.\u00a0 A l\u2019issu des travaux de l\u2019atelier et du d\u00e9bat qui s\u2019en est suivi, plus de 30 recommandations ont \u00e9t\u00e9 formul\u00e9es afin d\u2019aboutir \u00e0 une gestion immobili\u00e8re salutaire pour nos cit\u00e9s neuves et anciennes.<\/p>\n\n\n\n

Historique de la gestion immobili\u00e8re en Alg\u00e9rie<\/b><\/h2>\n\n\n\n

La l\u00e9gislation et la r\u00e9glementation dans le domaine de la gestion immobili\u00e8re en Alg\u00e9rie\u00a0a connu 5 p\u00e9riodes distinctes\u00a0:<\/p>\n\n\n\n

De 1962 \u00e0 1975\u00a0<\/b>: ce fut un r\u00e9gime issu de la reconduction de la l\u00e9gislation ant\u00e9rieure \u00e0 l\u2019ind\u00e9pendance, puis le r\u00e9gime sp\u00e9cifique aux immeubles d\u00e9clar\u00e9s vacants. <\/p>\n\n\n\n

De 1975 \u00e0 1983<\/b>\u00a0:\u00a0le premier code civil (Ordonnance 75-58), a introduit les droits et obligations des locataires et propri\u00e9taires, et en 1976 un texte d\u2019application est venu\u00a0 r\u00e9glementer la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

De 1983 \u00e0 199<\/b>3\u00a0: la loi 83-01 a modifi\u00e9 substantiellement la partie du code civil traitant de la copropri\u00e9t\u00e9. Cette modification \u00e9tait n\u00e9cessaire suite aux changements op\u00e9r\u00e9s en 1981, ann\u00e9e du d\u00e9but de la cession des biens immobiliers de l\u2019\u00e9tat. L\u2019ann\u00e9e 1983 a connu aussi la promulgation du d\u00e9cret 83-666 fixant les r\u00e8gles relatives \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 et \u00e0 la gestion des
immeubles collectifs.<\/p>\n\n\n\n

P\u00e9riode de<\/strong> 1993 \u00e0 2011<\/b>\u00a0: le d\u00e9cret 93-03 a qualifi\u00e9 d\u2019acte de commerce la gestion immobili\u00e8re, toute activit\u00e9 d\u2019administration et de gestion immobili\u00e8re pour compte ouverte \u00e0 toute personne physique ou morale ayant la capacit\u00e9 juridique d\u2019effectuer des actes de commerce.<\/p>\n\n\n\n

De 2011 \u00e0 ce jour<\/b> et suite aux recommandations formul\u00e9es en 2008, la loi 11-04 relative \u00e0 l\u2019activit\u00e9 du promoteur immobilier oblige ce dernier \u00e0 g\u00e9rer ou faire g\u00e9rer pour son compte la copropri\u00e9t\u00e9 pendant 2 ann\u00e9es. Trois ann\u00e9es plus tard, le d\u00e9cret 14-99 vient abroger celui de 1983 en apportant toute la pr\u00e9cision n\u00e9cessaire \u00e0 une gestion immobili\u00e8re efficace.<\/p>\n\n\n\n

Il appara\u00eet donc que la copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas un concept nouveau en Alg\u00e9rie, le cadre r\u00e9glementaire existe depuis des d\u00e9cennies mais peine \u00e0 \u00eatre concr\u00e9tis\u00e9 sur le terrain.<\/p>\n\n\n\n

La loi 11-04 relative \u00e0 la promotion immobili\u00e8re<\/b><\/h2>\n\n\n\n

La premi\u00e8re partie des recommandations de l\u2019atelier concerne la loi 11-04 relative \u00e0 la promotion immobili\u00e8re. Les experts proposent d\u2019amender cette loi pour combler le vide juridique lors du retrait de l\u2019agr\u00e9ment du promoteur immobilier<\/a> pendant les 2 ans de gestion immobili\u00e8re obligatoire et permettre ainsi au promoteur de g\u00e9rer la copropri\u00e9t\u00e9 ind\u00e9pendamment de l\u2019\u00e9tat de son agr\u00e9ment afin de garantir le bon fonctionnement et la continuit\u00e9 de la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Il a \u00e9t\u00e9 recommand\u00e9 \u00e9galement de conf\u00e9rer aux promoteurs immobiliers le statut d\u2019administrateur de bien ou leur faire obligation de sous-traiter la gestion \u00e0 un professionnel agr\u00e9\u00e9. Enfin, il a \u00e9t\u00e9 propos\u00e9 de revoir ladite loi pour que la p\u00e9riode de gestion de copropri\u00e9t\u00e9 incombant au promoteur d\u00e9marre \u00e0 partir de l\u2019installation effective<\/u> de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n

Le d\u00e9cret ex\u00e9cutif n\u00b014-99<\/b><\/h2>\n\n\n\n

M\u00eame si le d\u00e9cret 14-99 qui arr\u00eate le mod\u00e8le du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 aborde tous les aspects de la gestion immobili\u00e8re, les experts r\u00e9unis par l\u2019ONPI jugent que ce dernier peut \u00eatre am\u00e9lior\u00e9 notamment en proposant un contrat type entre l\u2019Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et l\u2019administrateur de bien agr\u00e9\u00e9. Il a \u00e9t\u00e9 \u00e9galement propos\u00e9 de supprimer les droits d\u2019enregistrement et de publication du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 qui sont de l\u2019ordre de 0,5% et
revenir \u00e0 une valeur forfaitaire.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019autres amendements du d\u00e9cret 14-99 ont \u00e9t\u00e9 propos\u00e9s pour prendre en charges l\u2019aspect s\u00e9curit\u00e9 des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n

Les administrateurs de biens, maillon fort de la cha\u00eene, pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019atelier ont propos\u00e9 d\u2019\u00e9tablir un programme ambitieux de formation au profit de cette cat\u00e9gorie d\u2019administrateurs,
rappelant qu\u2019il n\u2019existe \u00e0 ce jour qu\u2019une centaine d\u2019administrateurs agr\u00e9\u00e9s par le minist\u00e8re de l\u2019habitat au niveau national, alors que ce m\u00e9tier existe depuis 1997.<\/p>\n\n\n\n

Ils ont propos\u00e9 \u00e9galement une s\u00e9rie de mesures afin d\u2019assoir plus de transparence dans la gestion des cit\u00e9s, \u00e0 savoir\u00a0: d\u00e9tailler dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 le contenu du budget pr\u00e9visionnel (d\u00e9penses et charges), et les donn\u00e9es obligatoires en prenant en compte la taille de la copropri\u00e9t\u00e9 et permettre aux copropri\u00e9taires, qui le souhaiteraient, de consulter les comptes chez le syndic\u00a0: factures, contrats de fournitures et maintenance etc. avant la tenue de l\u2019Assembl\u00e9e G\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, le r\u00e8glement cite souvent l\u2019assembl\u00e9e des copropri\u00e9taires mais ne d\u00e9finit pas l\u2019autorit\u00e9 d\u00e9livrant l\u2019agr\u00e9ment \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e des copropri\u00e9taires, ce vide gagnerait \u00e0 \u00eatre combl\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

En mati\u00e8re de charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/b><\/h2>\n\n\n\n

La r\u00e9partition des charges qui a \u00e9t\u00e9 d\u00e9taill\u00e9e dans le texte d\u2019application, gagnerait \u00e0 \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e par la r\u00e9vision de la r\u00e9partition des charges d\u2019ascenseur pour exclure au moins les rez-de-chauss\u00e9e, de faire comptabiliser le nombre de tanti\u00e8mes qui conditionne le paiement des charges de 2eme degr\u00e9s \u00e0 la place du nombre de voix et revoir les articles du code civil sur la question pour une harmonie des textes.<\/p>\n\n\n\n

Le probl\u00e8me majeur de nos cit\u00e9s est le recouvrement des charges. Afin de faciliter cette op\u00e9ration pour l\u2019administrateur de biens, l\u2019Organisation des Promoteurs pr\u00e9conise la mise en place d\u2019un m\u00e9canisme de recouvrement rapide et efficace des loyers et des charges comme en donnant la possibilit\u00e9 \u00e0 l\u2019administrateur de couper\u00a0 l\u2019eau ou l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 via une ordonnance de justice.<\/p>\n\n\n\n

Une autre approche plus \u00e9ducative a \u00e9t\u00e9 propos\u00e9 par les experts, celle de donner le droit au promoteur \/ administrateur de proposer les m\u00eames activit\u00e9s qu\u2019une coop\u00e9rative (exon\u00e9ration TVA etc.) pour instaurer le syst\u00e8me bonus\/malus<\/b> afin d\u2019encourager les bons payeurs et sanctionner les mauvais. Cependant, pour les mauvais payeurs il faut pr\u00e9ciser que le co\u00fbt de recouvrement des charges (lettres recommande, huissiers etc.), doivent \u00eatre imput\u00e9es aux seuls copropri\u00e9taires d\u00e9faillants.<\/p>\n\n\n\n

Comptabilit\u00e9 de la cit\u00e9<\/b><\/h2>\n\n\n\n

Pour harmoniser la comptabilit\u00e9 de toutes les cit\u00e9s et faciliter la tenue de cette derni\u00e8re, les premiers concern\u00e9s de la gestion, \u00e0 savoir les copropri\u00e9taires et les administrateurs de biens, recommandent la mise en place une nomenclature commune pour l\u2019appellation des charges\u00a0: Charges communes, Charges ascenseurs, Charges eau froide \u2026<\/p>\n\n\n\n

Pour \u00e9liminer tout abus, la mise en place d\u2019un plan comptable sp\u00e9cifique \u00e0 la gestion immobili\u00e8re est n\u00e9cessaire avec la cr\u00e9ation de sous comptes pour les charges de copropri\u00e9t\u00e9 au niveau du compte de l\u2019administrateur de bien. En plus de cela, il faut distinguer les copropri\u00e9t\u00e9s en plusieurs cat\u00e9gories selon leurs tailles\u00a0; les plus petites peuvent tenir une comptabilit\u00e9 simplifi\u00e9e, contrairement au plus importantes o\u00f9 il y a lieu d\u2019exiger une comptabilit\u00e9 plus d\u00e9taill\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Toutefois, l\u2019implication des autorit\u00e9s est n\u00e9cessaire pour le lancement et la g\u00e9n\u00e9ralisation de la gestion immobili\u00e8re pour nos cit\u00e9s neuves ou anciennes. \u00a0Pour
cela un ensemble de recommandations a \u00e9t\u00e9 formul\u00e9 par les participants de l\u2019atelier.<\/b><\/p>\n\n\n\n

R\u00f4le des collectivit\u00e9s locales<\/b><\/h2>\n\n\n\n

Afin de pouvoir appliquer la r\u00e9glementation en vigueur il est recommand\u00e9 la mise en place d\u2019une cellule d\u2019urgence au niveau des APC \/ Da\u00efra qui sera charg\u00e9e de recevoir les plaintes des citoyens concernant les travaux effectu\u00e9s par les habitants sans autorisation du syndic.<\/p>\n\n\n\n

Cette culture du vivre ensemble n\u2019est pas \u00e9trang\u00e8re \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 alg\u00e9rienne mais il est plus qu\u2019urgent d\u2019initier un plan de communication national de sensibilisation aux diff\u00e9rentes lois et r\u00e8glements sur la gestion immobili\u00e8re au moins sur l\u2019ann\u00e9e 2017.<\/p>\n\n\n\n

Les professionnels de l\u2019immobilier s\u2019interrogent sur le devenir des nouvelles cit\u00e9s une fois la gestion obligatoire du promoteur r\u00e9volue. Parmi les pistes discut\u00e9es lors de l\u2019atelier, la cr\u00e9ation d\u2019un organe sous tutelle des collectivit\u00e9s locales pour suivre l\u2019\u00e9volution de la gestion immobili\u00e8re. Au terme des 2 ann\u00e9es de gestion des promoteurs, l\u2019organe sous tutelle des collectivit\u00e9s locales prend le relais en termes d\u2019assistance.<\/p>\n\n\n\n

Enfin il a \u00e9t\u00e9 sugg\u00e9r\u00e9 que la collectivit\u00e9 locale prenne en charge 50% des frais de gardiennage, action qui s\u2019inscrit dans le cadre de l\u2019am\u00e9lioration du cadre de vie et la s\u00e9curisation de vos villes.<\/p>\n\n\n\n

necessit\u00e9 de recourir \u00e0 l’aide de l\u2019Etat<\/b><\/h2>\n\n\n\n

Sur un autre volet, l\u2019ensemble des professionnels de l\u2019immobilier ayant pris part \u00e0 l\u2019atelier esp\u00e8rent une implication plus active des Pouvoirs publics dans l\u2019aide des m\u00e9nages les plus modestes.<\/p>\n\n\n\n

Un bon nombre de copropri\u00e9taires sont insolvables, il est recommand\u00e9 donc de rendre solvable les plus diligents \u00e0 travers une aide Etatique. Ladite aide peut \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e en la d\u00e9duisant du prix de cession du bien immobilier lors de la mutation du bien, permettant \u00e0 l\u2019Etat la r\u00e9cup\u00e9ration de l\u2019aide et la p\u00e9rennisation de ce syst\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n

Dans un volet incitatif, il a \u00e9t\u00e9 recommand\u00e9 que l\u2019Etat ne prenne plus en charge le ravalement des fa\u00e7ades des habitations collectives non constitu\u00e9es en copropri\u00e9t\u00e9, jusqu\u2019\u00e0 la mise en place d\u2019un syndic de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Afin de faire participer tous les acteurs de la sc\u00e8ne financi\u00e8re, il a \u00e9t\u00e9 propos\u00e9 de mettre en place avec les banques un \u00ab\u00a0Cr\u00e9dit copropri\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb \u00e0 taux ZERO, permettant aux copropri\u00e9taires en difficult\u00e9 de liquidit\u00e9, de financer les charges de 2\u00e9me cat\u00e9gorie et inciter les compagnies
d\u2019assurances \u00e0 proposer un produit d\u2019assurance des parties communes accompagn\u00e9 de r\u00e9ductions au profit des copropri\u00e9taires pour leurs assurances d\u2019habitation. <\/p>\n\n\n\n

Tels sont les 32 recommandations \u00e9mises par les professionnels de l\u2019immobilier lors de la tenue du 2\u00e9me congr\u00e8s de l\u2019Organisation Nationale des Promoteurs Immobilier \u00ab\u00a0ONPI\u00a0\u00bb. Des recommandions qui viennent apporter plus d\u2019efficacit\u00e9 et d\u2019efficience au cadre l\u00e9gislatif et r\u00e9glementaire en vigueur afin de mener \u00e0 bien ce projet ambitieux qui consiste \u00e0 redonner \u00e0 tout le b\u00e2ti alg\u00e9rien son \u00e9clat de jadis.\u00a0<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019atelier sur la gestion immobili\u00e8re a regroup\u00e9 tous les acteurs de l\u2019immobilier lors du congr\u00e8s de l\u2019ONPI tenu \u00e0 Sidi Fredj le 19 janvier 2017. Outre les administrateurs de biens professionnels et b\u00e9n\u00e9voles et les promoteurs immobiliers, l\u2019atelier a vu la participation des soci\u00e9t\u00e9s d\u2019assurance, d\u2019experts immobiliers, de juristes et de copropri\u00e9taires. 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