{"id":3912,"date":"2020-06-29T00:00:00","date_gmt":"2020-06-28T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/non-classe\/non-la-bulle-immobiliere-ne-va-pas-eclater\/"},"modified":"2023-09-26T10:05:35","modified_gmt":"2023-09-26T08:05:35","slug":"non-la-bulle-immobiliere-ne-va-pas-eclater","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lkeria.com\/actualites\/immobilier\/non-la-bulle-immobiliere-ne-va-pas-eclater\/","title":{"rendered":"Non, la bulle immobili\u00e8re ne va pas \u00e9clater"},"content":{"rendered":"\n
\n

Je me suis abstenu d\u2019analyser le march\u00e9 immobilier alg\u00e9rien depuis plus d\u2019une ann\u00e9e. Les variables \u00e9taient devenues trop volatiles et toute analyse est devenue hasardeuse. Cependant, depuis quelques semaines on voit fleurir des avis \u00ab d\u2019experts \u00bb sur l\u2019\u00e9clatement de la bulle immobili\u00e8re, la baisse drastique du march\u00e9 immobilier etc., alors qu\u2019il en est rien et nous allons le d\u00e9couvrir ensemble.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Aux Etats-Unis, la finance a pris des proportions d\u00e9mesur\u00e9es et s\u2019est d\u00e9connect\u00e9e de la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 des investissements et de l\u2019\u00e9conomie r\u00e9elle. Au point o\u00f9 elle est devenue trop abstraite, se r\u00e9duisant en une suite de chiffres et des produits financiers. L\u2019histoire s\u2019est refaite en 2008 avec la crise des supprimes, qui a engendr\u00e9 l\u2019effondrement de l\u2019immobilier aux USA, en Espagne et dans beaucoup de pays ‘bulle immobili\u00e8re). Les taux dynamiques de cr\u00e9dit ont flamb\u00e9 comme le feu dans une botte de foin, mettant en difficult\u00e9 des millions d\u2019emprunteurs, les poussant \u00e0 vendre rapidement leur patrimoine immobilier pour rembourser leurs banques.<\/p>\n\n\n\n

Comment \u00e9clate une bulle immobili\u00e8re ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

C\u2019est la panique qui fait \u00e9clater une bulle immobili\u00e8re, suite \u00e0 une crise \u00e9conomique syst\u00e9mique ou sectorielle. Et c\u2019est la cons\u00e9quence de la d\u00e9connexion de la finance du monde r\u00e9el qui a fait d\u00e9clencher la crise de 1929 ; avec les r\u00e9percutions internationales qu\u2019on connait.<\/p>\n\n\n\n

Certes, les prix de l\u2019immobilier en Alg\u00e9rie ont tendance \u00e0 se d\u00e9connecter de la r\u00e9alit\u00e9 du pouvoir d\u2019achat; mais ceci ne va pas forcement engendrer l\u2019\u00e9clatement de ce que nous appelons commun\u00e9ment \u00ab la bulle immobili\u00e8re \u00bb. Cette d\u00e9connexion du march\u00e9 remonte d\u00e9j\u00e0 \u00e0 plusieurs ann\u00e9es et aucun des trois facteurs d\u00e9clencheurs ; d\u2019un \u00e9clatement de la bulle immobili\u00e8re n\u2019est s\u00e9rieusement envisageable  en Alg\u00e9rie.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Etat, premier promoteur immobilier<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Aujourd\u2019hui, un couple de cadres ne peut pas avoir les moyens pour acheter sur le march\u00e9 libre un F3 dans la capitale alg\u00e9rienne. La location avec l\u2019avance annuelle<\/a> devient de plus en plus difficile d\u2019acc\u00e8s ; mais d\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, l\u2019Etat construit beaucoup de logements\u00a0; AADL, LPL, LPA, Rural, lotissements sociaux etc.<\/p>\n\n\n\n

Cependant, il est n\u00e9cessaire si on veut comprendre le march\u00e9 immobilier alg\u00e9rien et l\u2019analyser de connaitre le poids de l\u2019Etat dans la production des logements. Le ministre de l\u2019habitat de l\u2019urbanisme et de la ville a r\u00e9cemment d\u00e9clar\u00e9 que l\u2019Etat sera toujours l\u00e0 pour maintenir une offre de logement. Rappelons que l\u2018Etat est le premier promoteur immobilier avec pr\u00e8s de 90% des nouvelles constructions annuelles.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019apr\u00e8s les donn\u00e9es de la CNL de 2018, la promotion priv\u00e9e ne produit que 8000 logements par an. En additionnant l\u2019auto construction officielle (7000 permis de construire) et la construction anarchique (estim\u00e9e \u00e0 8000 logements \/ an) l\u2019offre priv\u00e9e ne d\u00e9passe pas 23.000 logements par an contre pr\u00e8s de 230.000 logements publics livr\u00e9s chaque ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Rappelant aussi que le premier facteur<\/strong> de l\u2019\u00e9clatement d\u2019une bulle immobili\u00e8re est une abondance de l\u2019offre ; qui induit une concurrence accrue, se traduisant par une baisse drastique des prix dans un lapse de temps court. Comme l\u2019Etat est de loin l\u2019unique promoteur ; les capacit\u00e9s annuelles sont en de\u00e7\u00e0 de la demande et un \u00e9clatement de la bulle ne viendra pas de ce c\u00f4t\u00e9-l\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Panique des investisseurs<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019autre param\u00e8tre<\/strong> qui peut d\u00e9clencher l\u2019\u00e9clatement de la bulle immobili\u00e8re est la panique des investisseurs immobiliers. Existe-il des investisseurs immobiliers en Alg\u00e9rie ? Oui, mais pas assez pour influencer le march\u00e9 national. La quasi-totalit\u00e9 des propri\u00e9taires (pr\u00e8s de 70% des alg\u00e9riens) ont acc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 par h\u00e9ritage ; ou via une aide de l\u2019\u00e9tat et ne sont pas de vrais investisseurs, au sens propre du mot.<\/p>\n\n\n\n

Dans un march\u00e9 domin\u00e9 par l\u2019investissement locatif (ce qui n\u2019est pas le cas en Alg\u00e9rie) ; l\u2019ann\u00e9e du hirak qu\u2019a connu l\u2019Alg\u00e9rie aurait fait \u00e9clater la bulle immobili\u00e8re d\u00e8s la fin mars. Un investisseur a peur du changement. L\u2019instabilit\u00e9 politique qu\u2019a connu l\u2019Alg\u00e9rie l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re aurait fait fuir tout investissement ; ce qui se serait traduit par une vente massive des actifs immobiliers<\/a> et aurait fait baisser le prix des biens immobiliers  par vagues. Comme l\u2019acheteur est par d\u00e9finition \u00e0 la recherche de \u00ab la bonne affaire \u00bb ; il patientera encore pour faire baisser le prix jusqu\u2019\u00e0 arriver \u00e0 un \u00e9quilibre ; un \u00e9quilibre ou le vendeur peu vendre \u00e0 perte afin de r\u00e9cup\u00e9rer une partie de son investissement.<\/p>\n\n\n\n

Crise \u00e9conomique<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La crise \u00e9conomique peut influencer, elle aussi, le march\u00e9 immobilier et le tirer vers la catastrophe. Si la crise est \u00e9conomique, la liquidit\u00e9 devient une denr\u00e9e rare ; c\u2019\u00e9tait le cas \u00e0 la fin du r\u00e8gne de Bouteflika avec le recours \u00e0 la planche \u00e0 billet pour injecter 7.000 milliards de dinars en deux ann\u00e9es. Quand la crise de liquidit\u00e9 s\u2019inscrit dans la dur\u00e9e ; le co\u00fbt d\u2019achat de l\u2019argent augmente et fait augmenter par ricochet, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des cr\u00e9dits immobiliers.<\/p>\n\n\n\n

Toute personne ayant un cr\u00e9dit immobilier, m\u00eame aid\u00e9, verra ses mensualit\u00e9s doubl\u00e9es voire tripl\u00e9es. Il est utile de rappeler que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat en Alg\u00e9rie sont par d\u00e9faut dynamiques ; sur la dur\u00e9e du cr\u00e9dit et toute augmentation est r\u00e9percut\u00e9e sur l\u2019emprunteur. Cette augmentation qui peut \u00eatre rapide et vertigineuse fera tomber des milliers de personnes en impay\u00e9. Les banques apr\u00e8s 6 mois \u00e0 une ann\u00e9e ; d\u00e9clarent les cr\u00e9ances compromises (irr\u00e9cup\u00e9rables) et lanceront la proc\u00e9dure de saisie des biens hypoth\u00e9qu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Des biens immobiliers qui seront vendus aux ench\u00e8res \u00e0 bas prix. Si l\u2019ampleur de la crise est importante, comme c\u2019\u00e9tait le cas en Espagne en 2008, les prix peuvent chuter drastiquement. C\u2019est le seul cas qui fera \u00e9clater la bulle immobili\u00e8re en Alg\u00e9rie et \u00e0 ce stade ; il n\u2019y aura pas que l\u2019immobilier qui \u00e9clatera mais tout le pays.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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