ما يجب أن تعرفه عن الترقية العقارية في الجزائر

من هو المرقي العقاري :
هو كل شخص معنوي أو طبيعي يمارس نشاط الترقية العقارية و حائز على سجل تجاري يتضمن نشاط الترقية العقارية رمز" 109218 "، و تسمى الشركة "بالترقية العقارية ".

كما يعتبر مرقيا عقاريا كل وكيل اقتصادي مكلف بنشاط الترقية العقارية كما يحدده القانون رقم 11-04 المتعلق بالنشاط العقاري ألا و هو "مجموعة النشاطات المساهمة في إنجاز أو تجديد أملاك عقارية مخصصة للبيع، للكراء أو لغاية شخصية. الأملاك العقارية المشار إليها قد تكون محالات لاستعمال سكني أو محلات مخصصة لنشاط مهني، صناعي أو تجاري".

النشاط العقاري يغطي:
  • جميع أنشطة الحيازة و تهيئة الأوعية العقارية بغية البيع أو الكراء .
  • جميع أنشطة الوساطة في مجال العقارات بما في ذلك بيع أو تأجير العقارات.
  • جميع الأنشطة العقارية أو أنشطة التسيير العقاري ......
لكن في معظم الأحيان ، يطلق مصطلح " الترقية العقارية" على النشاطات التي تهدف إلى إنجاز أملاك عقارية بما في ذلك السكنات لهدف البيع أو الكراء .

البيع على المخطط:

البيع على المخطط هو طريقة بيع تم إدراجها في النشاط العقاري بموجب المرسوم التشريعي رقم 93-03 المتعلق بالنشاط العقاري الذي ينص على أنه في حالة تقديم ضمانات تقنية و مالية كافية ، يحق للترقوي العقاري التنازل لمالك مبنى أو جزء من مبنى قبل انتهاء البناء. في هذه الحالة يتم ترسيم هذه الصفقة بعقد بيع على المخطط.

البيع على المخطط يمكن الترقوي العقاري من بيع الأملاك المعنية قبل أن يتم الانتهاء من بنائها ، يعنى عندما يكون مازال في مرحلة البناء .

المتطلبات اللازمة للبيع على المخطط:
لكي يتمكن المرقي العقاري من البيع على المخطط يجب :
  • أن يكون مخول قانونا لممارسة نشاط عقاري أي حاصل على اعتماد لممارسة نشاط الترقية العقارية
  • أن يوقع مع المالك عقد بيع على المخطط.
  • عليه تغطية التزاماته بتأمين إلزامي يسمى شهادة ضمان الذي يسلمه صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في الترقية العقارية. يجب إرفاق شهادة الضمان مع عقد البيع على المخطط.

الفرق بين " البيع على المخطط" و"عقد حجز وحدة عقارية" :

عقد الحجز هو عقد يتم بموجبه حجز وحدة عقارية لحين سداد باقي الثمن خلال مدة محددة مسبقا بينما عقد البيع على المخطط هو عقد بيع في حد ذاته يتم فيه دفع قيمة العقار.

الالتزامات المتعلقة بسعر البيع و شروط الدفع :

الإجراءات المتعلقة بسعر البيع و شروط الدفع مفتوحة للمناقشة بين المرقي و المالك . مع ذلك تنص الأنظمة على الدفع عند التقدم في البناء.

إبرام عقد بيع على المخطط بدون تقديم شهادة الضمان يؤدي إلى بطلان العقد و يعرض المرقي العقاري إلى عقوبات مدنية و جنائية .
على المرقي أن يحرص أيضا على أن تغطى الضمانات التي لا تغطيها الشهادة من ناحية أخرى لاسيما :
  • التأمين لمدة عشر سنوات كما ينص عليه القانون المدني.
  • التأمين الشامل الذي ينص عليه قانون شركات التأمين.

ملاحظة: سيتم تعديل المرسوم التشريعي رقم 93-03 لتاريخ 01 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري بقانون جديد صادق عليه المجلس الشعبي الوطني.

حاليا لا ينص القانون على الاعتماد و لكن مشروع القانون الخاص بالنشاط العقاري يتوقع منه تأسيس اعتماد لهذا النشاط .

أضاف القانون أحكام جديدة لاسيما الحصول على اعتماد لممارسة نشاط الترقية العقارية، ضمان تأطير أحسن لضمان مساهمة كبرى للمالكين المحتملين و تعزيز حماية زبائن المرقين العقاريين بما في ذلك زيادة توضيح نظام و مهام صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في الترقية العقارية و التي تتخذ عقوبات على المرقين العقاريين الذين ارتكبوا أي انحراف، تعسف أو احتيال.