كراء المسكن التزامات المستأجر و المالك

كراء المسكن

كراء مسكن بكل أمان و بكل هدوء حق أساسي، لان الحصول على سكن يكلف الكثير لميزانية العائلة.

إذا من المهم على المرء أن يعرف حقوقه و أن يدافع عنها: المؤجر، المالك الخاص أو المؤسساتي، يكون دائما أكثر احتراما للقواعد إذا علم أن مستأجره قد اطلع عليها جيدا و هذا يسمح بتجنب الكثير من المشاكل ، فحتى إذا لم نستطع تجنبها ، بإمكاننا أن نعالج النزاعات بطريقة مرضية و سريعة.


ما ينص عليه القانون
يحدد القانون بدقة حقوق وواجبات المستأجر و المؤجر و يفرض أن تكون هذه الحقوق و الواجبات مفصلة في " عقد إيجار" أمام الموثق. يكون هذا العقد أساس العلاقة مع المالك خلال مدة الإيجار حول المسائل المرتبطة بالمسكن: الإيجار و الأعباء ، كيفيات الدفع، الأعمال و التصليحات، شروط الفسخ، الخ.

عقد لإيجار :
يبرم العقد أمام الموثق، يكتب تحت طائلة بطلان المعاملة، هذا يعني أن لا قيمة له و لا يمنح أي حق للمستأجر.تحدد الأتعاب في تحرير العقد من طرف الموثق عن طريق التنظيم و تحسب وفق مبلغ لإيجار.

و تتكون من الأتعاب و رسم التسجيل و الرسم على القيمة المضافة.
  • الأتعاب : 1 % من مبلغ العقد ( الإيجار السنوي × مدة الإيجار) بالنسبة للشريحة من :1 إلى 500.000دج، 0.75% و ما فوق .
  • رسم التسجيل الجزافي:500 دج.
  • الرسم على القيمة المضافة:17%.
يتكفل المستأجر بمصاريف الموثق.

مدة الإيجار : الإيجار محدد المدة وجوبا لكن بإرادة حرة للأطراف .

سعر الإيجار حر : إذا فهو متروك لارادة الأطراف تبعا للسوق.

دفع الإيجار: عمليا، حتى و إن لم ينص على ذلك أي نص قانوني، على المستأجر في أغلب الأوقات أن يدفع إيجار سنة مقدما .
تنص بعض العقود على أن المالك يصرح أمام الموثق أنه تحصل على قيمة الدفع: هذا ضروري عندما يتم التسديد نقدا .إذا تم الدفع بصك أو اقتطاع إلى، لا يكون ذلك ضروريا لان كشف البنك يعد دليلا.
الضمانات: للمالك الحق في طلب كفالة لضمان تسديد الإيجار.بصفة عامة يمثل الضمان إيجار شهر يعاد في نهاية العقد إذا لم تكن هناك أشغال ضرورية في المسكن.


وصف حالة المكان عند الدخول
وصف حالة المكان عند الدخول مهمة جدا و هي جزء من العقد (كملحق) . و يجب أن تمضي أيضا من الطرفين.

تصف هذه الوثيقة بالتفصيل حالة كل غرفة أو أي جهاز في المسكن لاسيما احتمالات التدهور الموجودة.

وصف حالة المكان تصرف ضروري يحمي المستأجر: في نهاية الإيجار يقارن المالك حالة الأماكن عند الدخول مع حالة المسكن عند الخروج، و لا يحق له المطالبة إلا بالتصليحات في حالة الفساد أو الهلاك الذي حدث أثناء فترة استغلال المكان.

عند غياب وصف حالة الأماكن، يستطيع المالك بالمقابل أن يفرض على المستأجر إعادة أوضاع المسكن كما كانت عليه و تصليح الخسائر حتى و إن وجدت عند دخوله إليه.

نصيحتنا : يحدد عقد الإيجار،بصفة عامة، على أنه من المفروض أن يزور المستأجر الأماكن و يتقبل حالتها كما رآها: لا توقع العقد دون أن تقوم بمعاينة لحالة الأماكن.

التزامات المستأجر
  1. دفع الإيجار في الآجال المحددة في العقد.
  2. دفع التكاليف :
    • تكاليف الإيجار: هي تكاليف مرتبطة بالمبنى : المصعد، صيانة المساحات الخضراء، حراس ، تسيير الأجزاء المشركة، الخ.تدفع بطريقة جزافية إلى ممثل من بين الملاك المشتركين وفقا لعدد الشقق في المبنى ، يتلقى المستأجر تبريرا على الدفع.
    • رسم على السكن على أساس خدمات البلدية(جمع النفايات الأساسية): يدفع هذا الرسم مع فاتورة الكهرباء (انظر البطاقة العملية فاتورة الغاز و الكهرباء)،
    • رسم التطيهر مع فاتورة الماء (انظر البطاقة العملية فاتورة الماء)،
    • الكهرباء ، الماء و الغاز : يحددها العقد صراحة .
  3. المحافظة على المسكن(كرب عائلة مثالي):
    • يجب أن يحافظ المستأجر على الأرضية في حالة جيدة ، و كذا الأجهزة الصحية (المغاسل و الحمامات ) ، و إصلاح الخسائر الصغيرة التي لا يمكن تجنبها ،الخ.....
    • لا يستطيع أن يقوم بتعديلات في المسكن (إزالة جدار،شرفة،الخ...) ،دون موافقة المالك : إذا قام بذلك يكون ملزما بان يعيد الأماكن على حالتها الأولى و على حسابه.
  4. إعادة المسكن كما كان، في نهاية الإيجار: المستأجر ليس مجبرا على إعادة المسكن كما كان في حالته الأولى فيما يتعلق بالاستغلال العادي: خدوش على الأرضية ، طلاء فقد رونقه،الخ....بالمقابل يجب عليه إصلاح ما اتلف بشكل غير طبيعي . أما أن يقوم بنفسه بالتصليحات و إما أن يقتطع مبلغ التصليحات من الكفالة.
  5. تامين المسكن، التامين متعدد الأخطار على السكنات ليس إجباريا و لا يفرض دائما في الإيجار . هو خطر مهم بالنسبة للمستأجر و بالنسبة للمسكن نفسه (انظر البطاقة العملية للتأمينات ) .ليس للمستأجر الحق في إعادة تأجير المسكن إلا بتصريح خاص من المالك أو بموجب بند محدد في عقد الإيجار.

التزامات المالك :
  1. تسليم الملك في حالة جيدة ،
  2. دفع الرسم على العقار، ( الرسم ),
  3. اكتتاب التامين على الكوارث الطبيعة (أنظر البطاقة العملية التامين على الكوارث الطبيعة) ;
  4. القيام بالتصليحات الهامة مثل:منع التسربات،صيانة قنوات صرف المياه، آلة التسخين، الاجهرة الصحية.
  5. لا تعكر صفو المستأجر في الانتفاع بالملكية المؤجرة له: ليس للمالك الحق في أن تكون لديه مفاتيح أو يدخل بدون موافقة المستأجر و إذا كان عليه أن يقوم بتصليحات مهمة تزعج المستأجر (انظر أعلاه ). يحب عليه أن يعوضه على ذلك أو يقبل بفسخ عقد الإيجار .

نهاية الإيجار :
1. الإيجار محدد المدة دائما
تصل نهاية الإيجار عند انقضاء الآجال المقررة في العقد ، بما أن العقد أصبح إجباريا محدد المدة: لهذا ، نظرا للصعوبات التي قد تعترض المالك لاستعادة ملكه، يفرض القانون مدة محددة.

2. الفسخ أثناء الإيجار
غير أن المستأجر يستطيع فسخ العقد أثناء فترة الإيجار:
  • إذا كان عليه أن يغادر السكن أثناء مدة الإيجار لاسباب خاصة(إذا دون تبرير).
3. يستطيع أن يفسخ عقده مع احترام مدة شهرين للأخطار:
  • إذا تهدم السكن بعد حدوث كارثة،
  • إذا كانت الأعمال المنجزة من طرف المالك تحرمه جزئيا أو كليا من الانتفاع بالمسكن،
  • إذا تم بيع المسكن، يبقى عقد الإيجار ساري اتجاه المالك الجديد، يجب إذا على هذا الأخير احترام الآجال الطبيعية لإيجار إذا كان يرغب في استرجاع المسكن للاستعمال الخاص.

عمليا:
  • لا توقع العقد دون قراءته و دون أن تحصل على توضيحات حول البنود التي لم تفهمها.
  • قم بمعاينة أماكن الدخول و الخروج، خذ وقتك، تفقد كل غرفة ، انتبه جيدا للأجهزة الصحية و الأبواب و النوافذ، الخ.تأكد من أن كل شيء قد تم تحريره ثم وقع بعد ذلك.
  • اكتتب تأمينا متعدد الأخطار على السكن ، حتى و لو لم يكن ذلك إجباريا و غير مفروض في الإيجار.

مرجع النصوص التطبيقية
الأمر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975 المتضمن القانون المدني الباب الثامن(العقود المتعلقة بالانتفاع بالشيء) ، الفصل الأول (الإيجار) المواد من 467 إلى 507 المعدل و المتمم بالقانون 07-05 المؤرخ في 1 مايو سنة 2007.
الكاتب :Lotfi Ramdani